Projekt ustawy o zmianie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (nr projektu UD424), opracowany przez Ministerstwo Finansów i Gospodarki, stanowić ma próbę kompleksowego wzmocnienia ochrony klientów korzystających z usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Z powyższych informacji wynika, że projektodawca dostrzega istniejący na obecnym rynku regulacyjnym problem znacznego zakresu swobody w kształtowaniu relacji pomiędzy pośrednikiem a klientem, co w ocenie autorów projektu sprzyja występowaniu praktyk ograniczających transparentność rynku.

Istota projektowanych zmian sprowadza się do formalnego uregulowania działalności pośrednika oraz ustawowego określenia minimalnego standardu świadczonych usług. Projekt przewiduje jednocześnie wzmocnienie mechanizmów kontrolnych i sankcyjnych.

Dawny standard rynkowy wygasł, bowiem standardy zawodowe pośredników opublikowane w komunikacie Ministra Infrastruktury z 18 marca 2009 r. przestały obowiązywać z dniem 1 stycznia 2014 r. Projekt UD424 należy zatem odczytywać jako próbę ponownego ustawowego wyznaczenia minimalnych reguł wykonywania tej działalności.

Ustawowy katalog obowiązków pośrednika

Katalog czynności pośrednictwa określa obecnie art. 179b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obejmuje on odpłatne czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części, a także innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości albo ich części. Natomiast art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza rygor względem formy umowy pośrednictwa – umowa ta wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Obecnie ustawa reguluje jednak stosunek pośrednictwa w sposób jedynie fragmentaryczny.

Jedną z najważniejszych propozycji projektu UD424 jest określenie na poziomie ustawowym katalogu czynności, które pośrednik będzie zobowiązany wykonywać niezależnie od treści zawartej umowy. Rozwiązanie to ma zapewnić klientowi możliwość ustalenia, jakiego minimalnego poziomu profesjonalnego działania może on od pośrednika oczekiwać.

Zmiana ta może mieć istotne znaczenie dla praktyki kontraktowej. Dotychczas zakres czynności pośrednika mógł być – i w praktyce był – określany w umowie w sposób stosunkowo ogólny. Projektodawca zmierza natomiast do ustanowienia ustawowego standardu świadczenia usług, co potencjalnie ograniczy nie tylko możliwość konstruowania umów przewidujących jedynie bardzo ogólny zakres obowiązków pośrednika, lecz jednocześnie pozwoli na wprowadzenie tzw. minimalnych standardów staranności. 

Z punktu widzenia odpowiedzialności kontraktowej szczególnie istotne będzie zatem ustalenie relacji pomiędzy ustawowym minimum a dodatkowym zakresem czynności uzgodnionym przez strony. W praktyce może to prowadzić do zwiększenia znaczenia dokumentowania czynności podejmowanych przez pośrednika oraz precyzyjnego określania przedmiotu umowy.

Zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji

Projekt przewiduje wprowadzenie zasady, zgodnie z którą pośrednik nie będzie mógł pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji. Projektodawca uzasadnia tę zmianę przede wszystkim potrzebą ograniczenia ryzyka konfliktu interesów i wzmocnienia lojalności pośrednika wobec klienta.

W obecnym stanie prawnym takiego zakazu nie ma – stan ten spowodował, że pobieranie prowizji od obu stron transakcji stało się swojego rodzaju „niechlubną” praktyką.  Projekt ma na celu zatem zlikwidowanie istotnej luki regulacyjnej, wpływając tym samym nie tylko na sposób konstruowania umów pośrednictwa, lecz również na modele biznesowe funkcjonujące na rynku nieruchomości. 

Koniec publikowania ofert bez zgody właściciela?

Kolejnym istotnym elementem projektu jest uregulowanie zasad publikowania ofert nieruchomości przez pośredników. Projekt zakłada zakaz publikowania oferty bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości. Jednocześnie, ogłoszenie będzie musiało jednoznacznie wskazywać, że pochodzi od pośrednika.

Proponowane rozwiązanie odpowiada na problem powielania ofert właścicieli bez ich zgody oraz modyfikowania ich treści, w tym poprzez doliczanie wynagrodzenia pośrednika do ceny ofertowej. W wymiarze praktycznym oznacza to, że pośrednik będzie musiał dysponować odpowiednią podstawą kontraktową jeszcze przed rozpoczęciem publikowania oferty.

Większa rola Inspekcji Handlowej

Projekt przewiduje również istotne rozszerzenie kompetencji kontrolnych Inspekcji Handlowej (instytucji podległej Prezesowi UOKiK) wobec pośredników w obrocie nieruchomościami. Kontrola ma obejmować m.in. sposób informowania klientów, treść umów, realizację ustawowego minimum czynności, pobieranie wynagrodzenia, publikowanie ofert oraz uzależnianie prezentacji nieruchomości od zawarcia umowy pośrednictwa.

W założeniach projektu możliwe ma być stosowanie zarówno kar pieniężnych, jak również nakazu zaprzestania praktyk naruszających przepisy, w skrajnym przypadku pod rygorem zakazu wykonywania działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa. Obecne przepisy regulują tę kwestię jedynie częściowo – dla przykładu należy wskazać przepis art. 198d ustawy o gospodarce nieruchomościami, przewidujący możliwość nałożenia na pośrednika administracyjnej kary pieniężnej z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez spełnienia obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia OC. 

Najdalej idące rozwiązania sankcyjne, w tym ograniczenie możliwości prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa, zdecydowanie wykraczają zatem poza obecny katalog sankcji. Ich dokładna analiza, jak również ocena możliwych do wywołania skutków, możliwa będzie jednak najwcześniej po udostępnienia treści projektu UD424.

Co projekt oznacza dla rynku?

Projekt UD424 (jego cele i założenia) należy ocenić jako próbę ukształtowania modelu, w którym ustawodawca określa minimalny standard profesjonalnego działania pośrednika na rynku obrotu nieruchomościami. 

Dla pośredników oznaczać to będzie konieczność podjęcia wzmożonych działań, których skutkiem – jak się wydaje – powinien być przede wszystkim wzrost zaufania po stronie ich klientów. Niewątpliwie konieczna będzie bowiem weryfikacja wzorców umów, sposobu wynagradzania, procedur publikowania ofert oraz dokumentowania wykonywanych czynności. Szczególnego znaczenia nabierze również przygotowanie do ewentualnych kontroli Inspekcji Handlowej. Pośrednicy powinni zatem już na etapie prac legislacyjnych przeanalizować stosowane modele umów i praktyki rynkowe, w szczególności w zakresie wynagrodzenia pobieranego od stron transakcji, publikowania ofert oraz zakresu faktycznie świadczonych usług. 

Z perspektywy klientów projekt należy postrzegać zatem jako próbę zwiększenia ochrony konsumenta oraz transparentności rynku. Jednocześnie, skuteczność proponowanych rozwiązań będzie zależeć od ostatecznego brzmienia przepisów, w szczególności od precyzji katalogu obowiązków pośrednika, konstrukcji zakazu pobierania podwójnego wynagrodzenia oraz zasad stosowania sankcji.

*W chwili opracowania niniejszego alertu projekt nie został podany do publicznej wiadomości, niemniej znane są jego główne cele i założenia (dostępne pod adresem internetowym: https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-gospodarce-nieruchomosciami2).