Droga dojazdowa

Realizacja inwestycji deweloperskiej niesie ze sobą konieczność zwrócenia uwagi oraz zaplanowania wielu kwestii finansowych, organizacyjnych, a także prawnych. Jedną z nich, która może zostać w łatwy sposób przeoczona, jest zadbanie o zapewnienie minimalnej szerokości jezdni stanowiącej dojazd do drogi publicznej, tj. 3 m, zgodnie z § 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[1] („Rozporządzenie”).

Samo uwzględnienie tej kwestii w projekcie budowlanym nie stwarza większych komplikacji, natomiast problem ten może pojawić się w przypadku, kiedy konieczne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej w drodze postępowania sądowego, ze względu na brak dostępu do drogi publicznej.

Służebność drogowa

Polskie prawo przewiduje, że w sytuacjach, w których nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (art. 145 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny[2], „KC”).

W celu ustanowienia służebności drogowej w drodze postępowania sądowego należy wnieść wniosek do właściwego sądu rejonowego o ustanowienie drogi koniecznej. Samo postępowanie sądowe w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej toczy się w tzw. trybie nieprocesowym, w którym w odróżnieniu od trybu procesowego udział biorą „wnioskodawca” oraz „uczestnicy” (których teoretycznie może być nieograniczona ilość), a nie „powód” i „pozwany”.

Jedynym formalnym wymogiem, co do treści wniosku o ustanowienie drogi koniecznej jest wskazanie właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które miałaby prowadzić droga. Niemniej warto zadbać o to, żeby znalazły się tam inne elementy, które pozwolą skutecznie zabezpieczyć interes wnioskodawcy, w tym właśnie wniosek o wyznaczenie drogi koniecznej o szerokości co najmniej odpowiadającej wymogom z Rozporządzenia wraz z odpowiednim uzasadnieniem. Co prawda, sąd nie jest związany żądaniem wniosku i może ustalić sam odpowiednią szerokość, długość oraz inne parametry dla drogi koniecznej (kierując się przy tym zasadą określoną w art. 145 § 2 KC, tj. obciążenie gruntu, przez który droga ma prowadzić w najmniej uciążliwy sposób), niemniej nie oznacza to, że sąd nie weźmie pod uwagę podnoszonych przez wnioskodawcę okoliczności. Wręcz przeciwnie, w takiej sytuacji sąd ma niejako obowiązek odniesienia się do przedstawionej w ten sposób argumentacji.

Warto dodać, że sąd, zgodnie z art. 626 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego[3] powinien co do zasady przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości. Sąd powinien więc uwzględnić wszelkie wymagania prawne i okoliczności sprawy, niemniej nadal istnieje ryzyko omyłki lub błędu, co skutkować może negatywnymi konsekwencjami. Tym bardziej więc zasadne jest odpowiednie przedstawienie sprawy już na etapie wniosku, aby zabezpieczyć się przed ewentualnością, w której sąd ustanowiłby drogę konieczną o szerokości mniejszej niż ta wynikająca z Rozporządzenia.

Podsumowanie

Zagadnienie szerokości drogi dojazdowej nie jest więc jak widać jednowymiarowe i może w niektórych sytuacjach stanowić poważne zagrożenie dla inwestycji. Należy bowiem pamiętać, że posiadanie drogi dojazdowej o odpowiedniej szerokości jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Przy procesie planowania inwestycji, warto wziąć więc pod uwagę również i tę kwestię, a także zwrócić się do specjalistów o weryfikację  dokumentacji oraz innych kwestii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę.

[1] t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.

[2] t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.

[3] t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1568 z późn. zm.