Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o własności lokali^[1](„UWL”). Planowane zmiany mają usprawnić działalność wspólnot mieszkaniowych i stanowią odpowiedź na praktykę zarządzania nieruchomościami oraz orzecznictwo sądów powstałe na tle obecnie obowiązujących przepisów^[2].

Status wspólnoty mieszkaniowej

Nowelizacja obejmuje zatem doprecyzowanie statusu wspólnoty mieszkaniowej. Projektowany art. 6 ust. 2 UWL ma wskazywać, że jest ona „jednostką organizacyjną posiadającą zdolność prawną i własny majątek, w skład którego wchodzą prawa i obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną”. Kwestia ta budziła do tej pory pewne wątpliwości, a proponowane brzmienie przepisu stanowi  przeniesienie na grunt ustawy rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego z uchwały z dnia 21.12.2007 r., sygn. akt III CZP 65/07^[3] (i jej uzasadnienia). 

Planowane jest także wskazanie, że każdy właściciel lokalu odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości, ale tylko jeżeli egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna. Ma to przesądzić subsydiarny charakter odpowiedzialności właścicieli lokali^[4]. Zmiany te powinny ułatwić i zwiększyć pewność funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w obrocie.

Dodatkowo projektowane przepisy uprawniają wspólnotę mieszkaniową do dochodzenia we własnym imieniu roszczeń z tytułu rękojmi związanych z nieruchomością wspólną. Ma to być możliwe nawet w przypadkach, w których wspólnota nie jest stroną umowy będącej źródłem dochodzonych roszczeń – w tej sytuacji wspólnocie przysługiwałoby roszczenie o usunięcie wady. Przepisy te miałaby znaleźć zastosowanie również w odniesieniu do roszczeń wynikających z umów zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji (art. 2 projektowanej nowelizacji).

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Istotne zmiany dotyczą też zarządzania nieruchomością wspólną. Nowelizacja doprecyzowuje, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest wybierane jedynie wówczas, gdy zarządzania nieruchomością wspólną nie powierzono zarządcy nieruchomości. Powierzenie to ma przy tym następować na podstawie uchwały, bez konieczności zawierania (obecnie wymaganej) umowy w formie aktu notarialnego. 

Jeżeli we wspólnocie wybrano zarząd kilkuosobowy, to jego członkowie (zgodnie z projektowanym brzmieniem przepisów) są zobowiązani do współdziałania ze sobą oraz do kolegialnego podejmowania decyzji. W takiej sytuacji oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową ma składać większość członków zarządu.

Planowane jest także doprecyzowanie zakresu czynności, w których zarząd może działać samodzielnie, poprzez wprowadzenie definicji czynności zwykłego zarządu. Mają być one rozumiane jako „prowadzenie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości wspólnej i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej przeznaczenia” (projektowany ust. 1a w art. 22 UWL).  

Oprócz tego nowelizacja wskazuje, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną należy zaliczyć także „wydatki związane z zakupem, montażem i eksploatacją urządzeń służących do rozliczania mediów dostarczanych do lokali za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej” (planowany pkt 6 w art. 14 UWL). Obecnie status tych urządzeń i rozstrzygnięcie, kto ma ponosić koszty ich montażu, legalizacji, konserwacji i naprawy budzi wątpliwości^[5].

Poszerzona ma zostać także sama definicja nieruchomości wspólnej poprzez wyraźne włączenie w jej zakres „elementów konstrukcyjnych balkonów, loggii i tarasów” (projektowane brzmienie art. 3 ust. 2 UWL). Dodane pojęcie obejmuje, według projektodawców, „dźwigary, płytę balkonową wraz z izolacją, balustradę balkonu oraz inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku”^[6]

Podejmowanie uchwał

Bardzo istotne z praktycznego punktu widzenia są również zmiany dotyczące trybu podejmowania uchwał przez właścicieli lokali. Jeżeli uchwała będzie podejmowana z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów (a zatem „obiegowo”, albo „częściowo na zebraniu, a częściowo obiegiem”^[7]), to wówczas wystarczająca będzie zwykła większość głosów właścicieli lokali biorących udział w głosowaniu(liczona według wielkości udziałów), a nie jak dotychczas większość głosów wszystkich właścicieli lokali. Przy czym w przypadku podejmowania uchwał we wspomniany trybie termin na oddanie głosu nie może być krótszy niż 2 tygodnie i dłuższy niż 2 miesiące.  Zmiana ta ma usprawnić funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych i rozwiązać problem utrzymującego się w wielu z nich chronicznego paraliżu decyzyjnego.

Dodatkowo powiadamianie właścicieli lokali o treści podjętych uchwał będzie mogło odbywać się także drogą elektroniczną, a nie jak obecnie, wyłącznie na piśmie. 

Zwoływanie zebrań

Nowelizacja przewiduje także możliwość zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali przez przedstawiciela właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Będzie to możliwe, gdy właściciele ci wystąpią z wnioskiem o zwołanie zebrania, a zwołanie to nie nastąpi w ciągu 3 tygodni od złożenia wniosku. Motywem tej zmiany jest dążenie do zapobiegania sytuacjom „celowego niezwoływania zebrań przez zarząd/zarządcę, w szczególności gdy z przedłożonego wniosku właścicieli wynika, iż przedmiotem zebrania ma być jego odwołanie”^[8].

Przedstawione powyżej zmiany to tylko niektóre z rozwiązań objętych projektem nowelizacji. Widać zatem wyraźnie, że jej wpływ na funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych będzie istotny. Zmiany mają przynieść usprawnienie funkcjonowania wspólnot, ale z pewnością będą wymagać dostosowania od wszystkich uczestników obrotu. Mogą się z nimi również wiązać kolejne wątpliwości i kontrowersje. W takich sytuacjach prawnicy z Kancelarii Jabłoński Koźmiński są gotowi służyć merytorycznym wsparciem. Zapraszamy do kontaktu.

^[1] Projekt (z dnia 14 stycznia 2026 r.) ustawy o zmianie ustawy o własności lokali; numer z wykazu:  UD312.

^[2] Por. uzasadnienie projektu, str. 1.

^[3] Uzasadnienie projektu, str. 3

^[4] Uzasadnienie projektu, str. 6; Na temat dotychczasowych wątpliwości co do charakteru odpowiedzialności właścicieli lokali zob. np. T. Barański, Uwagi do artykułu 17 [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, pkt IV.

^[5] Uzasadnienie projektu, str. 5.

^[6] Uzasadnienie projektu, str. 2.

^[7] Uzasadnienie projektu, str. 8.

^[8] Uzasadnienie projektu, str. 12