Zgodnie z art. 238 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny[1] wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu będącego własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Regulacja dotycząca pobierania opłaty rocznej została doprecyzowana m.in. w art. 67 – 81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[2] („UGN”).

Rodzaje opłat

W sprawach związanych z użytkowaniem wieczystym nieruchomości wyróżnia się dwa rodzaje opłat:

1. pierwsza opłata – pobrana za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
2. opłaty roczne – z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych.

Warto zauważyć, że wysokość opłaty rocznej nie ma charakteru stałego. Jest to szczególnie istotna kwestia dla użytkowników wieczystych, ponieważ w związku z przeprowadzeniem procedury aktualizacyjnej może ona drastycznie wzrosnąć. Zgodnie z art. 77 ust. 1 UGN:

W literaturze przedmiotu wskazuje się, że przywołany powyżej przepis:

„(…) nakłada obowiązek aktualizacji tych opłat, gdy wartość gruntu ulegnie zmianie, ale jednocześnie ogranicza wykonanie tego obowiązku. Po pierwsze, stanowi, że aktualizacja nie może następować częściej niż co 3 lata (niezależnie od tego, czy wartość nieruchomości uległa w tym czasie zmianie i jak bardzo się zmieniła). Po drugie (przez odwołanie do ust. 2), nie pozwala aktualizować opłaty rocznej w przypadku, gdyby wartość nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty rocznej miała być niższa niż wartość tej nieruchomości ustalona w drodze przetargu (jeżeli nieruchomość była oddawana w wieczyste użytkowanie w drodze przetargu). Po trzecie (przez odwołanie do ust. 2a), nie pozwala pobrać przez pierwsze 2 lata po zaktualizowaniu opłat rocznych zbyt dużych kwot w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej.”[3] [wyróżnienie własne].

Czynniki wpływające na wysokość opłat rocznych

Czynnikami wpływającymi na wysokość opłaty rocznej są:

• wartość nieruchomości (obliczana wg. wartości własności nieruchomości gruntowej). Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym;
• zastosowana stawka procentowa. Zgodnie z art. 72 ust. 3 UGN wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana.

Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Zgodnie z przepisami UGN aktualizacja opłaty rocznej może zostać dokonana:

• przez właściwy organ z urzędu. W myśl przepisu art. 78 ust. UGN organ, zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej;
• na wniosek użytkownika wieczystego zgodnie z trybem określonym w art. 81 UGN.

Procedura odwoławcza

Użytkownik wieczysty w sytuacji, w której otrzyma wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej (aktualizacja opłaty dokonana przez organ), może w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od wydanego przez kolegium orzeczenia właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia.

Omawiane postępowanie ma wyjątkowy charakter (administracyjno-cywilny). Do momentu wydania orzeczenia przez samorządowe kolegium odwoławcze postępowanie toczy się w trybie administracyjnym. Następnie po wniesieniu sprzeciwu sprawa trafia do sądu powszechnego. Sprzeciw ma doniosłe znaczenie dla postępowania w sprawie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 6 maja 2008 r.[4] wyjaśnił, że:

Rola operatu szacunkowego w procesie aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste

Bazując na dotychczasowym doświadczeniu zespołu Kancelarii Jabłoński Koźmiński i Wspólnicy, można uznać, że jednym z kluczowych czynników branych pod uwagę przez sąd przy wydawaniu wyroku w sprawach aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste jest operat szacunkowy. W wielu przypadkach sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy może zawierać szereg uchybień. Wadliwe sporządzony operat może drastycznie zawyżyć wartość wycenianej nieruchomości, co w konsekwencji spowoduje podniesienie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Z tego względu, warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej i przygotować odpowiednią argumentację, która pozwoli uniknąć podwyżki opłaty aktualizacyjnej. Prawnicy Kancelarii Jabłoński Koźmiński i Wspólnicy posiadają bogate doświadczenie w prowadzeniu postępowań związanych z aktualizacją opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Wszystkich zainteresowanych zapraszamy do kontaktu.

[1] Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.

[2] Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.

[3] E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, komentarz do art. 77, LEX. 2024.

[4] Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 6 maja 2008 r., SK 49/04, OTK-A 2008, nr 4, poz. 55