Pozwolenie na budowę jest jedną z niewielu decyzji administracyjnych, które mogą zostać przeniesione na inny podmiot. Ponieważ zmiana podmiotu dysponującego prawami do nieruchomości nie powoduje sukcesji praw z decyzji indywidualnej wydanej poprzedniemu inwestorowi, obrót nieruchomościami objętymi już wydanymi pozwoleniami umożliwia przepis art. 40 Prawa budowlanego. Jeśli tylko spełnione są przesłanki z tego przepisu organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany przenieść to pozwolenie na nowego inwestora.

Przepis ten w obecnym brzmieniu o tyle nie odpowiada sytuacji rynkowej, że co do zasady nie mówi o dopuszczalności przeniesienia pozwolenia na budowę w części. Przepis mówi o przenoszeniu „pozwolenia na budowę”, co przy stosowaniu wykładni literalnej można rozumieć jako całą decyzję, obejmującą całą planowaną inwestycję. Komercyjne zamierzenia budowlane obejmują jednak często kompleks budynków, nierzadko o różnym przeznaczeniu, stanowiący technicznie zbiór mogących samodzielnie funkcjonować mniejszych inwestycji. Rynek wymusił zatem na orzecznictwie i doktrynie rozszerzenie praktyki stosowania art. 40 Prawa budowlanego także na sytuacje przeniesienia części pozwolenia na budowę, obejmującej taki samodzielny element inwestycji. Orzecznictwo NSA przyjęło bowiem (np. w wyroku II OSK 679/06), że art. 40 Prawa budowlanego nie wprowadza żadnych ograniczeń, z których wynikałby zakaz przenoszenia decyzji pozwalającej na budowę w stosunku do określonej części inwestycji, jeśli tylko da się ją wyodrębnić. Sądy stoją na stanowisku, że pozostaje to w zgodzie z pozostałymi przepisami, m. in. z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, który dopuszcza przecież wydawanie odrębnych pozwoleń na poszczególne elementy zamierzenia budowlanego. Ponadto, nowsze orzecznictwo wskazuje, że nowela z września 2020 r. zmieniła art. 40 w ten sposób, że usunęła obowiązek nowego inwestora do przyjęcia wszystkich warunków zawartych w pozwoleniu (obecnie ustawa mówi po prostu o przejęciu warunków z decyzji). Sądy uznały zatem, że skoro inwestor nie musi przyjmować już „wszystkich” warunków z całego pozwolenia – to tym bardziej wskazuje to na możliwość przeniesienia tylko części pozwolenia.

Ustawodawca dostrzegł, że orzecznictwo łata lukę w przepisach i przygotował zmianę Prawa budowlanego obejmującą nowelizację art. 40 tak, by już oficjalnie obejmował przenoszenie pozwoleń budowlanych w części. Dopuszczalność podziału pozwolenia na budowę będzie oczywiście zależeć od tego, czy po podziale wszystkie części zamierzenia będą mogły samodzielnie funkcjonować i to będzie musiało być wykazane w postępowaniu o przeniesienie części pozwolenia. Nowy inwestor będzie musiał oświadczyć że przyjmuje warunki wynikające z otrzymywanej części pozwolenia oraz legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Projekt noweli zakłada też nowy warunek, zgodnie z którym nowy inwestor będzie musiał oświadczyć, że otrzymał od dotychczasowego inwestora projekt budowlany w formie umożliwiającej wykorzystanie jej do celów budowlanych.

Projektowana zmiana wychodzi zatem naprzeciw inwestorom i usuwa element niepewności związany z tym, czy na pewno przeniesienie części pozwolenia będzie uznane w danym przypadku za dopuszczalne. Zespół Kancelarii Jabłoński Koźmiński i Wspólnicy od wielu lat świadczy pomoc prawną w zakresie szeroko rozumianego prawa budowlanego i procesu inwestycyjnego we wszelkich cywilno-prawnych i administracyjno-prawnych aspektach procesu inwestycyjnego oraz obrotu nieruchomościami w ramach praktyki Nieruchomości i prawo budowlane.

Naszym zdaniem, wprowadzenie zmiany w Prawie budowlanym dotyczącej przenoszenia części pozwoleń na budowę stanowi słuszny krok w kierunku dostosowania przepisów do rzeczywistych potrzeb rynku nieruchomości. Nowelizacja art. 40, która ma umożliwić oficjalne przenoszenie części decyzji o pozwoleniu na budowę, jest oczekiwaną odpowiedzią na wyzwania, z jakimi spotykają się inwestorzy i może przyczynić się do ułatwienia obrotu nieruchomościami oraz sprawniejszego realizowania projektów budowlanych.