W dniu 15 sierpnia 2024 r. wchodzi w życie kolejna nowelizacja przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej „Rozporządzenie”), tym razem regulujących dopuszczalne odległości ściany budynku od granicy działki. Zmiana powinna szczególnie zainteresować inwestorów, którzy mają do zagospodarowania działki o nieregularnym kształcie i którzy planują realizację okien lub drzwi w ścianie zwróconej ku sąsiadowi.
Co się zmienia?
Zmianie ulega m. in. par. 12 Rozporządzenia regulujący obecnie, że budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż 4 metry – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy lub 3 metry – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy (o ile nic innego nie wynika z innych przepisów).
W nowym brzmieniu przepis powyższy zyska nowy limit odległości – 5 metrów – który będzie obowiązywał w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych, niezależnie od tego, czy w ścianie zwróconej w kierunku granicy działki inwestor sytuuje okna lub drzwi, czy też nie.
Ponadto w par. 12 ust. 1 Rozporządzenia wprowadzono zmianę uściślającą, że jako oddzielną ścianę traktuje się każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany.
Powyższa zmiana jest jednym z mechanizmów obrony przed tzw. patodeweloperką, której przykłady coraz częściej nagłaśniają media. Rok temu szerokim echem odbiło się na przykład wstrzymanie prac budowlanych nad 11-piętrowym budynkiem wielorodzinnym przy ul. Śródziemnomorskiej w Warszawie, którego balkony niemal stykały się ze ścianą sąsiadującego z nim budynku jednorodzinnego. Nowelizowane przepisy mają takim sytuacjom zapobiegać.
Jakie warunki trzeba spełnić, żeby zbliżyć ścianę do granicy działki?
Nowe regulacje przewidują jednak także możliwość odstąpienia od zachowania odległości 4 metrów dla budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy (a który nie jest budynkiem wielorodzinnym o co najmniej czterech kondygnacjach). Do par. 12 Rozporządzenia Ustawodawca dopisuje bowiem ust. 1a, zgodnie z którym dopuszczalne będzie usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż 4 m, ale nie mniejszej niż 3 m od granicy działki budowlanej. Co istotne będzie to możliwe przy spełnieniu łącznie następujących warunków:
- ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do tej granicy działki;
oraz
- odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.
Wyjątek obejmie zatem wyłącznie ściany ustawione skośnie w stosunku do granicy działki, co powinno ucieszyć inwestorów działek o trudnych do zagospodarowania kształtach.
Jak inwestor powinien mierzyć odległość od granicy działki?
Wizualne przedstawienie minimalnych odległości ściany budynku od granicy działki budowlanej zawarto w nowym załączniku (nr 1a) do Rozporządzenia. Ustawodawca zawarł w nim, dla ilustracji wprowadzonych, zmian rysunkowe wzory zachowania odległości budynków od granicy, pozostających w zgodzie z treścią każdej z sytuacji regulowanej przez par. 12 ust. 1 i 1a Rozporządzenia.
Dla przypomnienia, zgodnie z par. 9 Rozporządzenia, który zachowuje dotychczasowe brzmienie, wymiary powinny uwzględniać wykończenie powierzchni elementów budynku, z wyjątkiem budynków już istniejących gdzie dopuszcza się przyjmowanie odległości bez uwzględnienia grubości warstw izolacji termicznej, tynków lub okładzin zewnętrznych. Trzeba jednak pamiętać, że ten ostatni wyjątek nie dotyczy ścian stojących bezpośrednio przy granicy działki.
Określone w Rozporządzeniu odległości budynków od innych budynków, urządzeń budowlanych lub granicy działki budowlanej mierzy się w poziomie w miejscu ich najmniejszego oddalenia.
Nowe przepisy wprowadzone zostały rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 9 maja 2024 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Wsparcie Kancelarii Jabłoński Koźmiński i Wspólnicy
Zespół Kancelarii Jabłoński Koźmiński i Wspólnicy od wielu lat świadczy pomoc prawną w zakresie prawa budowlanego i procesu inwestycyjnego, oferując wsparcie w cywilno-prawnych i administracyjno-prawnych aspektach procesu inwestycyjnego oraz obrotu nieruchomościami w ramach praktyki Nieruchomości i Prawo budowlane.
Autor
