Podpisana przez Prezydenta RP ustawa^[1] wydłuża termin obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do 31 sierpnia 2026 r. Gminy uzyskały tym samym dodatkowy czas na zakończenie procedur planistycznych, jednak przesunięcie terminu nie usuwa konsekwencji związanych z nieuchwaleniem planu ogólnego. Mogą one natomiast istotnie wpłynąć na możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Czym jest plan ogólny?

Nowelizacja przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła nowy rodzaj aktu planowania przestrzennego. Jest nim plan ogólny. Nowy obowiązkowy instrument planistyczny zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny ma obejmować obszar całej gminy, a jego celem jest wzmocnienie władztwa planistycznego gminy w kształtowaniu lokalnej polityki przestrzennej^[1].

Co istotne, plan ogólny jest aktem prawa miejscowego. Status planu ogólnego jako aktu prawa miejscowego wiąże się z możliwością zakwestionowania jego legalności zarówno w trybie nadzorczym, jak i przed sądem administracyjnym. Jak wyjaśniają przedstawiciele doktryny:

„Jako akt prawa miejscowego uchwała w sprawie planu ogólnego podlega nadzorowi wojewody co do jej legalności w świetle art. 28 ust. 1 PlanZagospU. Wojewoda może stwierdzić nieważność planu ogólnego (w całości lub części), jeśli stwierdzi naruszenie prawa przy jego sporządzaniu lub ustalenia sprzeczne z ustawami, w tym PlanZagospU, oraz innymi regulacjami rangi ustawowej w obszarze ochrony środowiska, ochrony zabytków. Ponadto plan ogólny może zaskarżyć do sądu administracyjnego zarówno wojewoda, jak również inny podmiot w trybie art. 101 SamGminU„^[1].

Plan ogólny obligatoryjnie ma określać strefy planistyczne^[1] oraz gminne standardy urbanistyczne^[2]. Wspomniane wyżej strefy planistyczne wyznaczają profile funkcjonalno-przestrzenne danych obszarów. 

Z kolei fakultatywnie plan ogólny może określać obszary uzupełnienia zabudowy czy obszary zabudowy śródmiejskiej.

Należy zaznaczyć, że plan ogólny nie zastępuje planu miejscowego. W zakresie stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej uwzględnia się go przy sporządzaniu planu miejscowego i stanowi on podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jakie skutki będzie miał brak uchwalenia planu ogólnego w gminie do 31 sierpnia 2026 r.?

Zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw^[1]: „Wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 września 2026 r. jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy, a w przypadku, gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie – jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne gmin”.

W praktyce brak uchwalenia planu ogólnego będzie uniemożliwiał wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Rozstrzyga przy tym data złożenia wniosku, a nie data wydania decyzji, ponieważ wnioski złożone do 31 sierpnia 2026 r. włącznie podlegają rozpoznaniu na przesłankach dotychczasowych.

Warto również zaznaczyć, że nawet jeśli plan ogólny zostanie uchwalony, to żeby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy, powinien on wskazywać obszar uzupełniania zabudowy. Zgodnie bowiem z art. 61 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym^[1] („UPZP”), aby wydanie decyzji o warunkach zabudowy było możliwe, teren musi być położony na obszarze uzupełnienia zabudowy. Jednocześnie w myśl art. 13a ust. 4 pkt 2 UPZP wskazanie obszaru uzupełnienia zabudowy ma charakter fakultatywny. Oznacza to, że brak jego wskazania w planie ogólnym uniemożliwi uzyskanie warunków zabudowy dla nowych inwestycji^[2]. W literaturze zaznacza się, że w takich przypadkach: „nowa zabudowa będzie mogła powstawać wyłącznie w oparciu o plany miejscowe”^[3].

Jak możemy pomóc?

Procedura sporządzania i uchwalania planu ogólnego może być obarczona uchybieniami, natomiast zawarte w nim ustalenia mogą naruszać interes prawny właściciela nieruchomości położonej na obszarze objętym planem.

Zespół Kancelarii Jabłoński Koźmiński i Wspólnicy zapewnia kompleksowe wsparcie prawne obejmujące w szczególności: analizę projektów i uchwalonych planów ogólnych, przygotowanie uwag w ramach konsultacji społecznych, ocenę legalności uchwał oraz przygotowanie i prowadzenie postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

^[1] Dz. U. z 2026 r. poz. 538 z późn. zm

^[2] Z. Niewiadomski, K. Jaroszyński, K. Kucharski, A. Szmytt, Ł. Złakowski [w:] Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. 14, 2026, art. 61.

^[3] Ibidem.

^[4] Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.

^[5] Art. 13c UPZP.

^[6] Art. 13e UPZP.

^[7] Z. Niewiadomski, K. Jaroszyński, K. Kucharski, A. Szmytt, Ł. Złakowski [w:] Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. 14, 2026, art. 13a, Nb 4.

^[8] T. Filipowicz [w:] Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. IV, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, Warszawa 2024, art. 13(a).

^[9] Ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. poz. 781.