Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 sierpnia 2025 r., sygn. III OSK 3289/23 rozstrzygał sprawę dotyczącą nietypowego zagadnienia prawnego plasującego się na styku regulacji prawa cywilnego, administracyjnego oraz wodnego. Przedmiotem sporu była kwestia prawa użytkowania wieczystego w sytuacji, gdy nieruchomość obciążona tym prawem zostaje częściowo zalana i w konsekwencji włączona w fragment rzeki, strumienia lub innego zbiornika wodnego. Sąd administracyjny, choć dostrzegł wagę problemu, nie zdecydował się na wyrażenie jednoznacznego stanowiska, pozostawiając otwartym pytanie, czy w takim przypadku użytkowanie wieczyste powinno automatycznie wygasać, przekształcać się w inne prawo rzeczowe, czy też trwać w dotychczasowej formie, niezależnie od faktycznej zmiany sposobu korzystania z gruntu.

Pomimo skomplikowanej sytuacji prawnej w komentowanym przypadku należy zaznaczyć, że system prawa każdorazowo powinien zmierzać do jasnego i proporcjonalnego rozwiązania zaistniałego stanu rzeczy, tak aby z jednej strony chronić prawa przysługujące użytkownikom wieczystym, a z drugiej zapewniać działania zgodne z literą prawa. Rozwiązaniem w sytuacji, gdy zalaniu ulega tylko część działki, zdaje się być zachowanie użytkowania wieczystego w odniesieniu do gruntu, który pozostaje możliwy do wykorzystania. Natomiast w zakresie zalanej części prawo to powinno wygasać albo ulegać przekształceniu według zasad prawa wodnego, które przewidują, że grunty pokryte wodami płynącymi należą do Skarbu Państwa. 

Kluczowym jest, aby przepisy przewidywały formalne postępowanie administracyjne, w którym organ stwierdza zmianę stanu faktycznego, dokonuje odpowiednich wpisów w ewidencji i księgach wieczystych, a także ustala wpływ tej zmiany na opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. W ten sposób zapewniona zostałaby proporcjonalność, użytkownik wieczysty nie traciłby prawa w całości tylko przez wzgląd, że fragment gruntu został zalany, a jednocześnie nie byłby zobowiązany do ponoszenia opłat za korzystanie z części, z której faktycznie nie może korzystać.

Takie rozwiązanie pozwalałoby pogodzić ochronę praw nabytych użytkowników wieczystych z koniecznością zabezpieczenia interesu publicznego. Wyeliminowane zostałyby arbitralne decyzje, w których prawo użytkowania wieczystego mogłoby być w całości odbierane bez podstaw ustawowych i bez rekompensaty. Wydaje się więc, że najlepszym kierunkiem jest wprowadzenie wyraźnej regulacji ustawowej, która rozstrzygałaby los prawa użytkowania wieczystego również w takich szczególnych sytuacjach.

Dodatkowo pojawia się pytanie o ewentualne roszczenia odszkodowawcze, czy użytkownikowi wieczystemu należy się rekompensata za utratę części prawa, czy jedynie obniżenie opłat. Brak jasnych zasad może także zniechęcać inwestorów i utrudniać racjonalne zarządzanie gruntami położonymi w pobliżu cieków wodnych, które z natury narażone są na zmiany granic wynikające z procesów naturalnych. Dlatego ustawodawca powinien wprowadzić rozwiązanie, które nie tylko rozstrzyga kwestię prawa użytkowania wieczystego, ale także precyzyjnie określa skutki finansowe dla stron, aby zminimalizować ryzyko konfliktów i zapewnić przejrzystość systemu prawnego in extenso.

Obecny brak precyzyjnych regulacji prowadzi do niepewności nie tylko po stronie użytkowników wieczystych, ale także organów administracji i właścicieli publicznych, którzy nie mają jednolitych wytycznych, jak postępować w tego rodzaju sytuacjach. W praktyce może to skutkować wieloletnimi sporami sądowymi i ryzykiem rozbieżnego orzecznictwa, co osłabia stabilność całego systemu gospodarowania nieruchomościami.