17 września 2024 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji pojawił się datowany na dzień 9 września 2024 r. Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw(dalej jako: Projekt)[1].

Publiczny i nieodpłatny dostęp do informacji o rynku mieszkaniowym dla każdego już za 2 lata

Projekt zapowiadany był już od kilku miesięcy i dość szerokim echem w jego zakresie odbiła się przede wszystkim zapowiedź wprowadzenia zupełnie nowej instytucji, tj. publicznego, bezpłatnego internetowego Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami, nazwanego „Portal DOM”. Choć opisywane zmiany mają wejść w życie dopiero po 20 miesiącach od ogłoszenia ustawy (a przynajmniej tak zakłada Projekt[2]), a sam Portal DOM najprawdopodobniej dopiero po upływie tego okresu osiągnie planowaną, podstawową funkcjonalność, warto już teraz przyjrzeć się nowemu narzędziu, które państwo planuje oddać w ręce obywateli.

Jak wskazuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Portal DOM będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (dalej jako: UFG). UFG prowadzi już inne narzędzie ochrony nabywców mieszkań – Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. UFG ma więc już wypracowane automatyczne kanały komunikacji z podmiotami profesjonalnymi (takimi jak choćby deweloperzy lub banki) zgłaszającymi dane o transakcjach. Rozszerzenie zakresu danych zbieranych na potrzeby tejże Ewidencji ma być w założeniu szybsze i tańsze w realizacji niż budowa nowego systemu od podstaw[3].

Portal DOM ma być ogólnokrajową, ogólnodostępną platformą – dane w tymże portalu mają być aktualizowane na bieżąco, z uwzględnieniem przeprowadzanych transakcji zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Każdy, bezpłatnie i bez wykazywania interesu faktycznego lub prawnego, będzie miał zatem dostęp do informacji transakcyjnych w zakresie rynku mieszkaniowego.

Ponadto, jak stwierdził wiceminister rozwoju i technologii, funkcjonowanie Portalu DOM ma dostarczyć również organom publicznym informacji niezbędnych do prowadzenia polityki mieszkaniowej państwa oraz parametryzacji instrumentów wsparcia mieszkalnictwa[4].

Planowana funkcjonalność Portalu DOM zakłada przede wszystkim możliwość odszukania statystycznych danych transakcyjnych na podstawie kryteriów wybranych przez użytkownika portalu (internautę) – wyszukiwarka danych statystycznych dot. transakcji opierać się będzie o zautomatyzowane przetwarzanie zapytań przy podaniu parametrów charakterystycznych, takich jak lokalizacja nieruchomości, okres transakcji, typ rynku (wtórny lub pierwotny), rodzaj nieruchomości, liczba pokoi, powierzchnia użytkowa, umiejscowienie na danej kondygnacji. Innymi słowy, dzięki Portalowi DOM każdy będzie mógł, bez większego wysiłku intelektualnego lub organizacyjnego lub bez posiadania profesjonalnej wiedzy o rynku nieruchomościowym, sprawdzić statystyczne ceny interesujących go nieruchomości w oparciu o charakterystyczne parametry nieruchomości.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, iż aktualnie publikowane m.in. przez komercyjne portale ogłoszeniowe ceny są najczęściej cenami ofertowymi, które mogą znacząco odbiegać od wartości rynkowych (oraz mogą być podatne na manipulacje), natomiast dane transakcyjne podawane przez Narodowy Bank Polski są publikowane tylko dla największych miast. Dane Głównego Urzędu Statystycznego w tym zakresie są publikowane z dużym opóźnieniem lub nie są dostępne powszechnie i bezpłatnie (Ministerstwo wskazuje m.in. na dane gromadzone przez Związek Banków Polskich w ramach systemu Amron-Sarfin)[5].

Stworzenie platformy internetowej zawierającej zautomatyzowany system przetwarzania danych stanowić ma wiarygodne narzędzie statystyczne, przede wszystkim wpływające pozytywnie na transparentność rynku mieszkaniowego (zarówno w zakresie lokali mieszkalnych jak i domów jednorodzinnych) – dostęp do wiarygodnej i aktualnej informacji z rynku sprzyjać ma przede wszystkim ochronie interesów nabywców mieszkań[6].

Łatwe i bezpieczne przeglądanie danych

Zgodnie z uzasadnieniem Projektu, zebrane dane i informacje mają umożliwiać prezentację danych statystycznych na Portalu DOM w trzech przekrojach: terytorialnym, czasowym i rodzajowym, pozwalając osobom zainteresowanym nabyciem mieszkania lub domu zorientowanie się w cenach nieruchomości mieszkaniowych na wybranym terenie i w wybranym czasie, a w konsekwencji pomóc w wyborze najkorzystniejszej oferty z grona im dostępnych[7]. 

Jak podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, dane jednostkowe gromadzone w Portalu DOM będą objęte ochroną danych osobowych. Dane osobowe nabywcy (w tym PESEL), numer księgi wieczystej oraz dane identyfikujące akt notarialny, na podstawie którego nastąpiło nabycie nieruchomości, będą całkowicie usuwane z systemu z upływem 6 lat od ich przekazania. Nie będą usuwane jedynie możliwe do wygenerowania na podstawie numeru PESEL dane dotyczące roku urodzenia oraz płci nabywcy.

Zgodnie z Projektem (art. 56e ust. 2 zmienianej ustawy w nowym brzmieniu) dane statystyczne mogą być upublicznione w portalu DOM, jeżeli dla łącznie wybranych przez użytkownika Portalu DOM lokalizacji, okresu i przekroju rodzajowego są spełnione łącznie następujące warunki:

1. liczba lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych jest nie niższa niż sześć;
2. liczba nabywców jest nie niższa niż sześciu.

Jak wskazuje w uzasadnieniu Projektu Ministerstwo Rozwoju i Technologii, jeżeli np. na danej ulicy zawarto w wybranych przekrojach czasowo-rodzajowych tylko 5 transakcji, dane nie będą udostępniane. Te same dane mogą być natomiast wykorzystane dla zobrazowania transakcji na wyższym poziomie terytorialnym (np. dzielnicy lub gminy).

Takie rozwiązanie ma znacznie ograniczyć to ryzyko ujawnienia danych wrażliwych dla stron umów, w tym wyłącza ryzyko wystąpienia sytuacji, w której wskutek doboru parametrów przez użytkownika Portalu DOM zostanie wyszukany tylko jeden wynik. Analogicznie zaś nie będzie wyświetlany wynik „statystyczny”, jeśli w systemie zarejestrowano 6 transakcji, w których ta sama osoba jest nabywcą nieruchomości[8].

Nowe obowiązki (i sankcje) dla deweloperów

Istnienie systemu teleinformatycznego, jakim ma być Portal DOM, oczywiście zależeć będzie od synchronizacji danych i spójnego przekazywania ich nie tylko między organami administracji publicznej, ale również przez podmioty prywatne, które zajmują się obrotem nieruchomościami (tj. w praktyce przede wszystkim przez deweloperów).

Co do zasady dane określone w Projekcie (art. 56a ust. 3 pkt 2 zmienianej ustawy w nowym brzmieniu), które obejmują m.in. datę zawarcia umowy, nr księgi wieczystej dla nieruchomości, dane aktu notarialnego, cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, PESEL nabywcy, opis nieruchomości (z uwzględnieniem kondygnacji, powierzchni i położenia nieruchomości) mają być przekazywane przez przedsiębiorcę (np. dewelopera) niezwłocznie, w terminie nieprzekraczającym 7 dni od momentu transakcji nieruchomościowej.

Co ważne, nieprzekazanie przez obowiązany podmiot profesjonalny (np. właśnie dewelopera) ww. danych lub przekazanie ich po upływie ustawowego terminu będzie przyczynkiem do wymierzenia sankcji w postaci grzywny.

Projektodawcy w art. 60a ust. 1 zmienianej ustawy postanowili jednak jeszcze surowiej podejść do podmiotów, które przekazują dane niezgodne ze stanem faktycznym – katalog sankcji za takie działanie ma obejmować nie tylko karę ograniczenia wolności, ale i karę pozbawienia wolności do lat 2.

Czy statystyka może kłamać?

Opisany wyżej portal DOM zdaje się na pozór bardzo bezpiecznym, wygodnym i rzetelnym narzędziem – dla osób pracujących w branży transakcyjnej i nieruchomościowej jednak tak zaprojektowane narzędzie statystyczne może budzić pewne (uzasadnione) wątpliwości.

Wątpliwości te dotyczą przede wszystkim rzetelności i czytelności statystycznej, bowiem biorąc pod uwagę specyfikę rynku mieszkaniowego może okazać się, iż dane zawarte na Portalu DOM – w niektórych przypadkach przynajmniej – zaburzać będą percepcję nabywców w zakresie cen rynkowych nieruchomości. Może się bowiem okazać, że w zderzeniu z rzeczywistymi cenami dane „uśrednione” w niektórych sytuacjach i w niektórych lokalizacjach będą zupełnie abstrakcyjne.

Łatwo można wyobrazić sobie sytuację, w której na jednej ulicy, czy nawet w jednej kamienicy/bloku, standard wykończenia mieszkań lub specyfika (mówiąc potocznie – poziom „luksusu” oferowanego nabywcy) lokali o podobnych przecież „parametrach charakterystycznych” uwzględnionych w Portalu, różnić się będą diametralnie i pozostaną kluczowymi czynnikami ceny danej nieruchomości. To zaś może prowadzić do dysonansu lub nawet wprowadzenia w błąd użytkowników Portalu DOM, którzy szukać będą lokalu w interesującej ich okolicy. 

Mimo, iż omawiany Projekt jest w zasadzie na początku ścieżki legislacyjnej, a Portal DOM może zostać wdrożony dopiero za około dwa lata, już teraz zachęcamy (w szczególności przedsiębiorców z branży nieruchomościowej) do przyjrzenia się zmianom w prawie i wypracowaniu optymalnych ścieżek zgodności – członkowie zespołu praktyki Prawa Nieruchomości i Prawa Budowlanego naszej Kancelarii będą przyglądać się wszelkim krokom legislacyjnym, by najlepiej przygotować Klientów do nadchodzących zmian prawnych.

[1] https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12389503/katalog/13080853#13080853

[2] Por. Art. 8 Projektu

[3] https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/portal-dom–okno-na-rynek-nieruchomosci-mieszkaniowych

[4] https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/portal-dom–okno-na-rynek-nieruchomosci-mieszkaniowych

[5] Uzasadnienie Projektu, str. 2

[6] Pismo Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 16 września 2024 r., DM-VI.0210.2.2024(11)

[7] Uzasadnienie Projektu, str. 12

[8] Uzasadnienie Projektu, str. 14-15