Proces inwestycyjny w najszerszym tego słowa brzmieniu nie rozpoczyna się ani od wbicia „pierwszej łopaty” na miejscu budowy, ani w momencie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę – poprzedzają go działania planistyczne, projektowe lub (bardzo często) analizy prawne. W Polsce zabudowanie działki nie jest jedynie czynnością faktyczną lub spełnieniem prostej woli inwestora, a by w ogóle otrzymać odpowiednie, wiążące pozwolenia lub uzgodnienia od właściwych organów administracji publicznej należy wpierw spełnić lub udokumentować spełnienie w przyszłości poszczególnych warunków określonych przepisami, w tym w szczególności zadośćuczynić zasadzie tzw. dobrego sąsiedztwa. 

Dobrym pretekstem do przyjrzenia się tej – jakże istotnej – zasadzie prawa budowlanego (lub też szerzej – prawa zagospodarowania przestrzennego) jest choćby niedawny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego^[1] w sprawie, która dotyczyła m.in. oceny prawnej zapewnienia ładu przestrzennego w sytuacji uzupełnienia zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej „plombowo” zabudową mieszkaniową wielorodzinną. 

Czym jest zasada „dobrego sąsiedztwa”?

W treści art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: „UPZP”) ustawodawca wskazuje na warunki, których łączne spełnienie przez inwestora umożliwia wydanie przez organ administracji publicznej decyzji o warunkach zabudowy. Decyzją tą organ określa warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 

Zasadę „dobrego sąsiedztwa” określa się również jako zwaną także zasadą podobieństwa lub zasadę kontynuacji^[2] i dotyczy ona ustalenia, czy nowe zamierzenie budowlane stanowi swoistą kontynuacją parametrów, cech lub wskaźników zabudowy już istniejącej w pobliżu.

Oczywiście powyższa definicja jest pewnym uproszczeniem, natomiast niewątpliwie zasada ta jest wyrazem dbałości o zapewnienie ładu przestrzennego oraz architektonicznego. 

Bardzo istotną z perspektywy inwestora jest konieczność spełnienia łącznie wszystkich warunków wskazanych w cytowanym przepisie UPZP. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 maja 2024 r. (sygn. II OSK 1373/21) „Podkreślić należy, że celem postępowania w przedmiocie lokalizacji planowanego obiektu budowlanego jest ustalenie takich warunków w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwoliłyby na włączenie danej inwestycji w ład przestrzenny okolicy, nie zaś poszukiwanie rozwiązań umożliwiających inwestorowi maksymalne zainwestowanie określonej nieruchomości”.

Taka, dość surowo brzmiąca interpretacja ochrony ładu planistycznego i przestrzennego umożliwia organom administracji publicznej (oraz sądom administracyjnym rozpoznającym skargi na orzeczenia tych organów) na odmowę uwzględnienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy w sytuacjach, gdy np. inwestycja planowana odbiegałaby funkcjonalnie lub parametrycznie od dominującej na danym terenie zabudowy istniejącej. 

Przykładem praktycznym takiej sytuacji może być choćby zamierzenie budowy zespołu wielopiętrowych budynków wielorodzinnych (choćby nie były to wysokościowce lub wieżowce) zlokalizowanych wśród dominującej w okolicy niskiej zabudowy jednorodzinnej.

Problemy z tzw. „zabudową plombową”

Tak zwana zabudowa plombowa (inaczej, tzw. plomba budowlana) to nic innego jak rodzaj uzupełniającej zabudowy, niejako dopełniającej istniejącą już zabudowę na danym terenie. Może polegać na wzniesieniu budynku w luce między istniejącymi już budynkami lub na wolnej działce w już zabudowanym obszarze.

Przy tzw. zabudowie plombowej najczęstszym chyba problemem prawnym jest sytuacja, w której swoiste uzupełnienie lokalnego zagospodarowania terenu polegać ma na realizacji inwestycji o funkcji lub charakterystyce różnej od istniejącej już w sąsiedztwie. 

W sprawie o sygnaturze II OSK 2350/24 Naczelny Sąd Administracyjny oceniał prawnie odmowę ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w sytuacji, gdy zabudowa sąsiednia ogranicza się jedynie do budynków o funkcji i wielkości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. 

Analizując treść orzeczenia w tej sprawie wskazuję na dwie kwestie podkreślone przez NSA: 

1. w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 UPZP, zwykle zabudowa jednorodzinna może bezkolizyjnie współistnieć z zabudową wielorodzinną;

• wyjątkiem natomiast jest sytuacja, gdy zabudowa wielorodzinna ma być wprowadzona na zasadzie tzw. zabudowy plombowej na terenie jednolicie dotychczas zagospodarowanym zabudową jednorodzinną.

Zresztą w uzasadnieniu ww. wyroku NSA powołał się (między innymi) na wyrok z dnia 2 lipca 2024 r., sygn. II OSK 1692/23, w którym ten sam sąd wskazał, iż „celem bowiem art. 61 ust. 1 pkt 1 UPZP jest zagwarantowanie ładu przestrzennego rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 UPZP). Jeżeli chodzi o dobór poszczególnych wskaźników urbanistycznych i architektonicznych […] należy się kierować założeniem, że parametry te powinny być dostosowane do warunków zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących, tak aby nie doszło do dysharmonii w zakresie ładu przestrzennego”.

Analiza dokumentacji planistycznej – pomoc nie tylko architekta pozostaje niezbędna

Wzięcie pod uwagę zasady „dobrego sąsiedztwa” jest niezbędne przy planowaniu inwestycji w najszerszym tego terminu rozumieniu – analiza tego problemu powinna pojawić się zwłaszcza, gdy inwestor rozważa dopiero nabycie terenu pod przyszłą budowę lub dopiero zastanawia się nad rodzajem inwestycji (lub też jej parametrami i rozwiązaniami projektowymi). . 

W celu należytego zabezpieczenia swoich interesów, rekomendowanym jest, by na tym etapie (ale i na późniejszych) inwestor korzystał ze wsparcia profesjonalistów – nie tylko architekta/planisty, ale i prawnika specjalizującego się w kwestiach budowlanych lub (najszerzej ujmując) nieruchomościowych. Jedną ze specjalizacji Kancelarii Jabłoński Koźmiński jest wsparcie inwestorów w sprawach nieruchomościowych – w tym w realizacji zamierzeń budowlanych właśnie.  Zachęcamy do kontaktu z naszym zespołem niezależnie od rodzaju oraz wielkości planowanej inwestycji i niezależnie od jej lokalizacji. 

^[1] wyrok NSA z 29.05.2025 r., II OSK 2350/24

^[2]A. Despot-Mładanowicz [w:] Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. IV, red. T. Filipowicz, A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, Warszawa 2024, art. 61.