Niejednokrotnie zdarza się, że przeprowadzenie niektórych prac przygotowawczych bądź robót budowlanych wymaga wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej, nieobjętej decyzją o pozwoleniu na budowę i pozostającej we władaniu podmiotu trzeciego. W przypadku braku wypracowania porozumienia w tym zakresie przepisy ustawy Prawo budowlane przewidują możliwość zastąpienia zgody sąsiada decyzją administracyjną, które to rozwiązanie, choć systemowo uzasadnione, nierzadko generuje szereg problemów praktycznych. 

Jeżeli wykonanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych wymaga wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej (bądź też wejścia do sąsiedniego budynku czy lokalu), przed rozpoczęciem tego rodzaju robót inwestor zobowiązany jest uzyskać zgodę właściciela takiej nieruchomości. Porozumienie w tym zakresie powinno przewidywać sposób, zakres i terminy korzystania z nieruchomości sąsiedniej, a także – w zależności od ustaleń stron – rekompensatę z tego tytułu. 

W praktyce jednak właściciele sąsiednich nieruchomości (lub ich najemcy) często nie są zainteresowani tego rodzaju „współpracą”, istotnie ograniczającą ich prawo własności. Jakkolwiek zatem inwestor legitymuje się decyzją o pozwoleniu na budowę obiektu pozostającego w granicach jego nieruchomości, możliwa jest sytuacja, w której wobec braku możliwości wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej nie jest w stanie takiego obiektu zrealizować.

Na pomoc inwestorom przychodzą w takim wypadku przepisy ustawy Prawo budowlane, umożliwiające uzyskanie decyzji administracyjnej o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej. Aby jednak uzyskać taką decyzję inwestor musi uprzednio wykazać, że wykonanie robót w inny sposób nie jest możliwe, a ponadto, że nie doszedł on w tym przedmiocie do porozumienia z właścicielem (najemcą) nieruchomości sąsiedniej. 

Zgoda organu wyrażana w formie decyzji administracyjnej

Pierwszym praktycznym problemem, na który warto zwrócić uwagę jest forma, w której wydawane jest rozstrzygnięcie. Zgoda organu wydawana jest bowiem w postaci decyzji administracyjnej, do której stosuje się przepisy ustawy Kodeks postępowania administracyjnego. Oznacza to zatem, że stroną postępowania w sprawie wydania takiej decyzji jest zarówno sam inwestor, jak i właściciel nieruchomości sąsiedniej, któremu przysługuje prawo do wniesienia odwołania od decyzji, a następnie do podważania wydanych rozstrzygnięć w wieloletniej procedurze sądowo-administracyjnej. Mając na uwadze, że decyzja o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości wydawana jest wyłącznie w przypadku, gdy właściciel tej nieruchomości nie wyraził zgody na wejście na jego teren, możliwość zaskarżenia przez niego decyzji niewątpliwie może mieć istotny wpływ zarówno na harmonogram, jak i koszt realizacji inwestycji.

Podobnie jak w przypadku zdecydowanej większości decyzji administracyjnych, wniesienie odwołania od decyzji o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej wstrzymuje jej wykonanie, uniemożliwiając prowadzenie prac przygotowawczych lub robót budowlanych.  W praktyce mało prawdopodobnym wydaje się także nadanie tego rodzaju decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, czy też zrzeczenie się przez każdą ze stron prawa do odwołania. 

Roszczenia właściciela sąsiedniej nieruchomości – nie tylko roszczenie o zapłatę rekompensaty 

Przepisy Prawa budowlanego ograniczają zakres przedmiotowy decyzji wyłącznie do kwestii niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, granic niezbędnego wejścia oraz warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Oznacza to zatem, że organ administracji nie jest uprawniony do orzekania o jakimkolwiek wynagrodzeniu za zajęcie nieruchomości, pozostawiając tę kwestię do rozstrzygnięcia sądom powszechnym. 

Inwestor, po przeprowadzeniu prac przygotowawczych lub robót budowlanych powinien zatem liczyć się także z potencjalnym dochodzeniem przez właściciela nieruchomości sąsiedniej rekompensaty na drodze cywilnoprawnej. Jednocześnie, w przypadku braku przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego właścicielowi takiej nieruchomości przysługiwało będzie także roszczenie o naprawienie wynikłych stąd szkód. 

Oprócz powołanych powyżej roszczeń właściciel nieruchomości sąsiedniej, na której inwestor planuje wykonywać bądź wykonuje prace przygotowawcze lub roboty budowlane, może jednak próbować występować przeciwko inwestorowi z szeregiem innych roszczeń, niezwiązanych bezpośrednio z zapłatą. Choć faktycznie zatem zgoda na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości zostałaby wydana i pozostawałaby w obrocie prawnym, nie można byłoby wykluczyć, że niezadowolony z takiego obrotu spraw sąsiad próbowałby zabezpieczyć swoje roszczenia prewencyjne (np. roszczenie o wstrzymanie budowy, o którym mowa w art. 347 Kodeksu cywilnego) czy też roszczenia o zaprzestanie naruszeń (art. 222, art. 344 Kodeksu cywilnego).

Konieczność każdorazowego rozważenia kształtu inwestycji

Wskazane powyżej aspekty przewidzianej w przepisach Prawa budowlanego instytucji niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej niewątpliwie mogą nie tylko spowolnić bądź zatrzymać realizację inwestycji, lecz w skrajnych przypadkach spowodować nawet jej nieopłacalność. Jakkolwiek jednak zarówno koszt rekompensaty, jak i koszt naprawienia ewentualnych szkód powinien być w takim przypadku uwzględniony przez inwestora w budżecie całej inwestycji, to naruszone wieloletnimi sporami relacje sąsiedzkie mogą znacznie rzutować na dalsze, wspólne funkcjonowanie stron.

W świetle powyższego, choć uzyskanie zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej nie jest konieczne na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę, celowym wydaje się uprzednie wypracowanie porozumienia w przedmiocie korzystania z sąsiedniego terenu. O ile bowiem budynek nie znajduje się np. w ostrej granicy działki i wprowadzenie zmian nie jest możliwe, o tyle koszt zmodyfikowania projektu w sposób niewymagający korzystania z nieruchomości sąsiednich może w perspektywie lat okazać się istotnie niższy, niż końcowy koszt prowadzonych w związku z tym korzystaniem postępowań.

W ramach praktyki Nieruchomości & Prawo budowlane doradzamy inwestorom, deweloperom oraz właścicielom nieruchomości na każdym etapie procesu inwestycyjnego – od przeprowadzania badania due diligence, przygotowywania dokumentacji transakcyjnej i uzyskiwania decyzji administracyjnych, po reprezentację w sporach z właścicielami gruntów sąsiednich. W przypadku pytań dotyczących praktycznych aspektów realizacji inwestycji w kontekście korzystania z nieruchomości sąsiednich – zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem.