Kodeks cywilny stanowi, że zasiedzenie służebności gruntowej może nastąpić jedynie, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 Kodeksu cywilnego). Na pierwszy rzut oka wydawać by się mogło, iż użycie w przepisie słowa „widoczny”, które będąc pojęciem języka potocznego powinno być jasne również dla osoby niezwiązanej z prawem, nie będzie nastręczało zbytnich problemów w ustaleniu czy dana służebność może być zasiedziana. Jak to jednak bywa ze stosowaniem przepisów w praktyce, nic bardziej mylnego. 

Zasiedzenie służebności może obejmować instalacje położone całkowicie pod ziemią

Instalacja, z której korzystanie ma być przedmiotem służebności, może bowiem znajdować się w całości pod ziemią – na przykład jeśli dotyczy położonych w gruncie przewodów czy rurociągów. W zakresie uznania co znaczy w tym kontekście wymóg „widoczności”, orzecznictwo sądów powszechnych, w tym zwłaszcza Sądu Najwyższego, na przestrzeni lat przedstawiało różne sposoby rozumienia tego pojęcia w konkretnych sytuacjach. 

Według jednej koncepcji, widoczność urządzenia jest zapewniona, gdy na powierzchni znajdują się wykonane przez człowieka (a więc celowo) oznaczenia widoczne dla ogółu.

Według drugiej koncepcji, w przypadku instalacji położonej całkowicie pod ziemią, wymaganie każdorazowo istnienia fizycznego oznakowania tej instalacji na powierzchni jest nieracjonalne. W miarę zgodnie podkreśla się konieczność szerokiego pojmowania pojęcia „widoczności”. Dodaje się nadto, że widoczność urządzenia powinna istnieć przez cały okres wymagany do zasiedzenia służebności. Zwolennicy tego poglądu za wystarczające spełnienie warunku widoczności uznawali okoliczności takie jak: powzięcie przez właściciela nieruchomości wiedzy o instalacji z okresu budowy inwestycji, w wypadku magistrali przesyłowych z przebiegu takiej linii na sąsiednich nieruchomościach, albo istniejącego fragmentu naziemnego oraz z towarzyszących naziemnych urządzeń, ale również możliwość dowiedzenia się o instalacji z różnych źródeł, w tym z dokumentów i map. 

Ta ostatnia okoliczność, możliwości powzięcia wiedzy o instalacji z map, podzieliła z kolei orzecznictwo na frakcję opowiadającą się za uznaniem za wystarczające już samo istnienie mapy, z którą właściciel nieruchomości służebnej mógł się zapoznać (a według niektórych z tym wiąże się uznanie, że właściciel nie może zasłaniać się zarzutem, iż nie zna mapy ewidencyjnej swojej nieruchomości) oraz frakcję uznającą, żesam potencjalnie możliwy dostęp do mapy nie świadczy o widoczności instalacji dla właściciela. 

Nowe stanowisko Sądu Najwyższego

W postanowieniu z dnia 16 lipca 2025 r., sygn. I CSK 3934/24, Sąd Najwyższy ponownie zajął się wykładnią wymogu widoczności instalacji położonych pod ziemią. Skarga kasacyjna została wniesiona od postanowienia II instancji odmawiającego stwierdzenia zasiedzenia z uwagi na brak widoczności instalacji i opierała się na dostrzeżeniu ww. rozbieżności w uznawaniu istnienia map pokazujących instalację za samodzielnie wystarczające spełnienie warunku widoczności, przy braku innych oznaczeń na gruncie. 

Zwrot w kierunku wymogu widocznych oznaczeń

Sąd Najwyższy nie dostrzegł takich wątpliwości i odmówił przyjęcia skargi do rozpoznania, a w uzasadnieniu wyjaśnił, że przez trwałe i widoczne urządzenie w rozumieniu art. 292 Kodeksu cywilnego należy rozumieć trwałą postać widocznego przedmiotu materialnego, jako rezultatu świadomego działania człowieka, który to przedmiot ponadto odpowiada treści służebności pod względem gospodarczym i zarazem umożliwia lub ułatwia korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie treści danej służebności, wykonane na cudzej nieruchomości lub co najmniej wkraczające w jej sferę.

Sąd Najwyższy podkreślił swoje wcześniejsze orzeczenia wskazujące na konieczność istnienia trwałego przedmiotu materialnego wytworzonego przez człowieka i oznaczającego instalację. W zakresie stanowiska opowiadającego się za brakiem konieczności istnienia takiego widocznego oznaczenia stwierdził, że przywołane w uzasadnieniu judykaty były wynikiem prowadzenia wykładni funkcjonalnej w konkretnych okolicznościach, umożliwiającej poszerzenie rozumienia pojęcia widoczności, ale w sytuacji umieszczenia na gruncie słupków znacznikowych, na wykorzystywanych gospodarczo nieruchomościach, które korzystały z podziemnego uzbrojenia terenu, a dodatkowo obecność instalacji mogła być stwierdzona mapami. 

Tymczasem w rozstrzyganej sprawie Sąd ustalił, iż choć na mapie z lat 70-tych ta instalacja została naniesiona, to na gruncie nie ma żadnych oznakowań, w tym na sąsiednich nieruchomościach, cała instalacja znajduje się pod ziemią, nie jest połączona z instalacjami wykorzystywanymi przez właścicieli nieruchomości, a ci ostatni nie mieli możliwości obserwacji jej budowy kilkadziesiąt lat wcześniej. Z tego względu Sąd Najwyższy uznał, że nie było czynnika, który skłonić powinien był właścicieli do zapoznania się z mapami w celu ustalenia istnienia i przebiegu instalacji. 

Prymat ochrony praw właściciela w przypadku wątpliwości

Sąd Najwyższy zaakcentował także konieczność dokonywania wykładni przepisu w każdym konkretnym przypadku i podkreślił – co stanowić powinno istotną wskazówkę dla sądów powszechnych – iż kierunek wykładni przepisów o nabyciu praw przez zasiedzenie musi uwzględniać także konstytucyjne standardy ochrony własności, a te, w jego ocenie, wykluczają wykładnię wątpliwości, jakie mogą pojawić się w związku z wykładnią pojęć użytych w art. 292 Kodeksu cywilnego na niekorzyść właściciela.