Szumnie zapowiadana deregulacja procedur i przepisów różnych gałęzi prawa idzie wolniej, niż deklarowano – część obywateli może być tym rozczarowana, jednakże wielu prawników przestrzegało przed zbyt szybkim i niejako automatycznym podejmowaniem zmian w celu właśnie „uproszczenia” istniejących procedur, dostrzegając wśród niektórych postulatów deregulacyjnych ryzyka lub nawet niebezpieczeństwa, które mogłyby zachwiać pewnością prawa.

Sam zresztą wyrażałem wcześniej pewne obawy, jednocześnie wierząc w konieczność przeprowadzenia rzetelnej, kompleksowej i pozytywnej prawnej rekonstrukcji wybranych instytucji prawnych. Pozytywną zmianą „deregulacyjną” powinna okazać się propozycja nowelizacji przepisów kodeksu cywilnego w zakresie (de)regulacji relacji pomiędzy inwestorem, wykonawcą i podwykonawcą w ramach umów o roboty budowlane. Taki projekt właśnie uzyskał akceptację Rady Ministrów i w ramach szybkiej ścieżki legislacyjnej dnia 25 czerwca 2025 r. został skierowany do Sejmu.

Umowa o roboty budowlane i kwestia sprzeciwu inwestora aktualnie

Obecnie stosunki między trzema kluczowymi podmiotami procesu inwestycyjnego (czyli właśnie: inwestorem-wykonawcą-podwykonawcą) regulują przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności art. 647 i dalsze.

Zgodnie z art. 647¹ k.c. inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, jeśli:

1. szczegółowy przedmiot robót został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót oraz
2. zgłoszenie takie zostało dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności lub jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę

chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.

Powyższe stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.

W praktyce problematyka wyrażenia (skutecznego) sprzeciwu jest doniosła i często spotykana na salach rozpraw – należy zauważyć, że w niektórych sporach to właśnie kwestia formy zgłoszenia lub złożenia sprzeciwu lub kwestia terminu złożenia takiego sprzeciwu pozostają kluczowymi dla rozstrzygnięcia sądu.

Zgłoszenie podwykonawcy inwestorowi (generalnemu wykonawcy) bez dochowania ustawowych wymagań lub skuteczne złożenie sprzeciwu oznaczają dla podwykonawców najczęściej niemożność efektywnego dochodzenia roszczenia od inwestora (generalnego wykonawcy) z powodu braku ziszczenia się przesłanek legitymacji biernej po stronie inwestora (czyli braku podstaw do bycia pozwanym).

Zauważyć należy, iż aktualnie omawiany przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący – oznacza to, że żadna ze stron umowy (żaden z zainteresowanych uczestników procesu inwestycyjnego) nie może modyfikować elementów, o których mowa powyżej, tj. uzależniać powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora od dodatkowych okoliczności, przedłużać ani skracać ustawowego terminu lub zmieniać (np. liberalizować) formę oświadczenia o wniesieniu sprzeciwu.

Przepis ten ma charakter ze wszechmiar gwarancyjny, tj. ma przede wszystkim zapewnić inwestorowi minimum możliwości ochrony interesów przy jednoczesnym zagwarantowaniu dalszym podwykonawcom, że przy starannym (czyli zgodnym z przepisami) działaniu, w momencie niewypłacalności kontrahenta, będą mogli zostać zaspokojeni wprost przez inwestora (i to bez konieczności zawierania z nim dodatkowych umów).

Idą zmiany – na czym polegać ma deregulacja?

Projektowane zmiany zakładają, iż inwestor i wykonawca będą mogli ustalić krótszy niż ustawowy termin na zgłoszenie sprzeciwu, o ile zostanie on wyraźnie wskazany w umowie. Dodatkowo wprowadzona ma być zasada, że termin sprzeciwu ustalony wobec podwykonawcy nie może być krótszy niż ten uzgodniony między inwestorem a wykonawcą.

Jak podają przedstawiciele rządu, chodzi o uelastycznienie relacji pomiędzy inwestorem, wykonawcą i podwykonawcą w ramach umów o roboty budowlane – nowe przepisy mają szczególne znaczenie dla mniejszych inwestycji budowlanych, w których obecne przepisy często wydłużają realizację projektów. Przyjęte rozwiązanie ma pozwolić stronom – czyli inwestorowi i wykonawcy – na ustalenie krótszego terminu na zgłoszenie sprzeciwu, o ile termin ten zostanie wyraźnie wskazany w umowie[1].

Czujność należy zachować zawsze

Podkreślenia wymaga fakt, iż niezależnie od tego, czy deregulacja wejdzie w życie lub w jakiej finalnej formie ustawodawca ureguluje kwestię terminu i formy sprzeciwu wobec zgłoszenia podwykonawcy, uczestnicy procesu inwestycyjnego (czyli inwestorzy, generalni wykonawcy lub końcowi podwykonawcy) muszą zachować szczególną czujność zarówno na etapie projektowania umowy o roboty budowlane, jak i w toku wymiany oświadczeń, wykonywania robót lub sporządzania raportów, notatek oraz dokonywania rozliczeń (również w zakresie dokumentowania wykonanych prac i prawidłowego wypełnienia protokołów zdawczo-odbiorczych choćby).

W praktyce wiele sporów między uczestnikami procesu inwestycyjnego bierze się z nieporozumień lub prób „pójścia na skróty” przy zachowywaniu wymagań dokumentowych. Bardzo często bowiem przedstawiciele branży, w tym nawet podmioty profesjonalne i starannie działające, przez zaangażowanie w kwestie techniczne związane z budową prezentują awersję do formalności związanych z pracami – a czasem ta niechęć do formalności takich jak choćby pełne spisywanie ustaleń ustnych, wychodzi na szkodę jednego lub wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego – czasem nawet prowadzi do wieloletnich, finalnie nieopłacalnych dla nikogo sporów sądowych.

Dlatego rekomendowane pozostaje korzystanie przez każdego z uczestników procesu inwestycyjnego z usług wyspecjalizowanych prawników, którzy mogą efektywnie pomóc na każdym etapie budowy.  

Poleganie na poradach oraz zastępstwie radców prawnych lub adwokatów doświadczonych na polu szeroko rozumianego prawa nieruchomości jest rekomendowane w toku całego procesu inwestycyjnego. Zespół Kancelarii Jabłoński Koźmiński i Wspólnicy jest doświadczony nie tylko w reprezentacji inwestorów i wykonawców w sytuacjach typowo spornych (w tym przed sądami wszystkich instancji) ale również w bieżącej i kompleksowej obsłudze prawnej, doradztwie oraz rozwiązywaniu problemów inwestycyjnych zanim określona szkoda lub spór w ogóle zaistnieją.           

[1] https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy—kodeks-cywilny-projekt-deregulacyjny, dostęp dnia 11 lipca 2025 r.