Jak powszechnie wiadomo, sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce, a w szczególności dostępność mieszkań i ich ceny, nie napawa optymizmem i budzi zrozumiały sprzeciw społeczeństwa. Dostrzegając spadek dostępności gruntów i w efekcie dynamiczny wzrost cen, rząd planuje zainterweniować w nią legislacyjnie. W tym celu pracuje nad projektem ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. W projekcie przewidziano szereg zmian mających na celu wspierać i przyspieszać powstawanie inwestycji w miastach. Część z nich wskazano poniżej.

Powrót prawa użytkowania wieczystego

Po pierwsze, postuluje się powrót do stanu sprzed 1 stycznia 2019 roku i zniesienie generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego,  w ramach wsparcia celów doniosłych społecznie, w szczególności mieszkaniowych, aby przywrócić możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na rzecz wszystkich podmiotów (w tym inwestorów prywatnych i instytucjonalnych). To rozwiązanie ma obniżyć koszty inwestorów w pozyskaniu gruntu pod inwestycje. Jednocześnie publiczny właściciel gruntu ma mieć możliwość ustanowienia trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcie mieszkaniowe, utrzymując kontrolę (jako właściciel gruntu) nad realizacją celu określonego przez strony w umowie.

Uwolnienie gruntów Skarbu Państwa i KOWR na cele mieszkaniowe

Po drugie, ustawa ma uwolnić pod inwestycje grunty spółek Skarbu Państwa oraz grunty, którymi gospodaruje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, często położone w atrakcyjnych lokalizacjach, a Ministerstwo rozwoju zamierza przejmować grunty rolne z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych. W projekcie zaproponowano też rezygnację z przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawa odkupu.

Możliwość dodania kondygnacji w budynkach niższych niż 30 m

Po trzecie, projekt przewiduje, że w procedurze uproszczonej sporządzenia planu miejscowego zawsze będzie można zawrzeć zmianę w zakresie umożliwienia realizacji dodatkowej pełnej kondygnacji w przypadku budynków niższych niż 30 m. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po zmianach wprowadzonych ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, możliwe jest sporządzenie planu miejscowego przy zastosowaniu procedury uproszczonej w przypadku zmiany parametrów, w tym wysokości zabudowy, o nie więcej niż 10%, co w przypadku budynków niższych niż 30 m uniemożliwiało realizację dodatkowej kondygnacji.

Zmiany w zakresie wymogów inwestycji

Po czwarte, zaproponowano zmiany dotyczące uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, przyjmowanych na podstawie ustawy mieszkaniowej, m.in.: usunięcie wymogu zachowania minimalnego udziału powierzchni handlu i usług w każdej inwestycji, uzupełnienie przepisów odnoszących się do realizacji inwestycji w zabudowie śródmiejskiej, czy usunięcie obowiązku realizowania urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu na terenie inwestycji w przypadku spełnienia przez inwestycję wymaganych ustawą standardów w tym zakresie w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Ustawodawca proponuje też rezygnację z określania na poziomie krajowym minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych przewidzianych do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej i powrót do zasad obowiązujących przed 2023 rokiem. Minimalna liczba miejsc będzie jednak nadal pojawiać się w uchwałach o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przyjmowanych na podstawie ustawy mieszkaniowej, a gminy zachowają prawo określenia liczby miejsc postojowych w lokalnych standardach urbanistycznych.

Możliwość przekazania przez inwestora nie drogowego środków na realizację drogi

Po piąte, w zakresie realizacji dróg przez inwestora inwestycji niedrogowej planuje się wprowadzenie rozwiązania umożliwiającego inwestorowi przekazanie środków finansowych bez konieczności faktycznej realizacji zadania drogowego. Tym samym inwestor niedrogowy będzie mógł zarówno wykonać roboty budowlane polegające na budowie lub przebudowie drogi we własnym zakresie, jak również przekazać zarządcy drogi środki finansowe, co ma usprawnić realizację obowiązku zapewnienia skomunikowania inwestycji z siecią dróg.

Podsumowanie

Rząd określił czas prowadzenia prac ustawodawczych na pierwszy kwartał 2025 r. Okres ten dobiega końca, być może jednak nagląca sytuacja na rynku zmotywuje postęp prac legislacyjnych. Planowane zmiany mogą znacząco wpłynąć na dynamikę rynku nieruchomości, kształtując zarówno proces inwestycyjny, jak i dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Obecnie kluczowe pozostaje pytanie o ostateczny kształt ustawy i tempo jej wdrażania. Z uwagi na rosnące potrzeby mieszkaniowe oraz ograniczoną dostępność gruntów, dalsze losy projektu będą miały istotne znaczenie zarówno dla branży deweloperskiej, jak i całego rynku mieszkaniowego. Będziemy na bieżąco monitorować prace legislacyjne i informować o ich przebiegu. Zachęcamy do śledzenia naszych analiz oraz do kontaktu w przypadku pytań dotyczących wpływu projektowanych zmian na Państwa działalność