Prawo budowlane w 2024 roku: Przegląd i podsumowanie kluczowych zmian
Rok 2024 przyniósł szereg zmian w zakresie prawa budowlanego. Ustawodawca powoli wprowadza nas w świat cyfrowy, rezygnując z papierowej dokumentacji na rzecz elektronicznej.
Zakładane od 1 stycznia 2024 r. książki obiektu budowlanego są już w pełni cyfrowe, o czym szczegółowo pisze poniżej Seweryn Sasin. W kolejce na obligatoryjną wersję elektroniczną czekają kolejne dokumenty związane z procesem budowlanym. Szereg zmian został również wprowadzony w przepisach dotyczących usytuowania budynków – najciekawsze zmiany w przepisach, które miały miejsce w 2024, opisała poniżej Joanna Fedorczyk. Już za kilka dni przedsiębiorcy zajmujący się branżą budowlaną zetkną się z nowym wyzwaniem, a mianowicie koniecznością segregacji odpadów budowlanych i rozbiórkowych. Jak zmieniły się przepisy, które materiały podlegają obowiązkowej segregacji i kto do segregacji jest zobowiązany – na wszystkie te pytania i wątpliwości odpowiedzi poszukiwał Patryk Grochowski, który poniżej przedstawia wyniki swojej analizy. Zapraszamy do lektury!
Cyfryzacja procesu budowlanego – cyfrowe książki obiektu budowlanego
Transformacja cyfrowa procesu budowlanego w Polsce trwa. Jak wynika z informacji umieszczonych na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego („GUNB”), cyfryzacja ma doprowadzić do wyeliminowania papierowej dokumentacji: „Postępowania administracyjne w budownictwie realizowane są obecnie w trybie hybrydowym – papierowym i elektronicznym. Celem jest jednak pełna cyfryzacja, co w praktyce będzie oznaczać likwidację papierowego obiegu dokumentacji”[1].
Kolejnym etapem na drodze do realizacji pełnej cyfryzacji było wdrożenie cyfrowej książki obiektu budowlanego („c-KOB”). W 2023 r. wprowadzono możliwość prowadzenia c-KOB, jednakże dopiero od 1 stycznia 2024 r. „cyfrowa książka” dla nowych obiektów jest zakładana wyłącznie w formie elektronicznej[2].
Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane[3] („PB”) książka obiektu budowlanego zawiera m.in.: informacje o obiekcie budowlanym; dane właściciela lub zarządcy, informacje dotyczące kontroli – o których mowa w art. 62 ust. 1 PB; informacje o ekspertyzach i opiniach technicznych dot. obiektu budowlanego; informacje o przeglądach technicznych, konserwacji oraz napraw urządzeń przeciwpożarowych; informacje dotyczące robót budowlanych wykonywanych po oddaniu obiektu do użytkowania; informacje o katastrofach budowlanych; informacje o decyzjach, postanowieniach, zaświadczeniach i innych dokumentach wydanych przez organy administracji publicznej.
Jak wynika z art. 60c PB książkę obiektu budowlanego zakłada właściciel lub zarządca obiektu budowlanego w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – w przypadku obiektu budowlanego, do którego użytkowania jest wymagana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie; 2) upływu terminu na zgłoszenie, w drodze decyzji, przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo doręczenia zaświadczenia organu nadzoru budowlanego o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu – w przypadku obiektu budowlanego, do użytkowania którego jest wymagane zawiadomienie o zakończeniu budowy; 3) dokonania zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – jeżeli w wyniku tej zmiany obiekt budowlany niewymagający wcześniej założenia książki obiektu budowlanego stał się obiektem budowlanym, dla którego należy prowadzić książkę obiektu budowlanego.
GUNB wskazuje, że skorzystanie z cyfrowej książki obiektu będzie korzystne dla właścicieli i zarządców nieruchomości. Jednocześnie GUNB wymienia następujące zalety wynikające z korzystania z c-KOB:
- „pełna kontrola nad aktualnością przeglądów,
- szybki i bezpośredni dostęp do dokumentów z dowolnego miejsca,
- automatyczne przekazywanie wymaganych dokumentów organom,
- niwelowanie ryzyka pracy w obiektach bez aktualnych przeglądów,
- niwelowanie kosztów związanych z karami za użytkowanie obiektów bez aktualnych przeglądów,
- zmniejszenie ryzyka wystąpienia katastrofy budowlanej”[4].
Materiały edukacyjne, instrukcje oraz filmy instruktażowe przygotowane przez GUNB w zakresie C-KOB można znaleźć pod tym linkiem.
Kluczowe zmiany w warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
W ostatnich miesiącach w ramach dyskusji dotyczących ukracania praktyk związanych z tzw. patodeweloperką wielokrotnie przewijał się temat przepisów mających znaczenie dla procesu budowlanego. Wśród nich znalazło się kilka nowelizacji Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („RWT”). Zmiany wprowadzone zostały na mocy rozporządzeń z dnia 27 października 2023 r. [5] oraz 9 maja 2024 r.[6]Jak uzasadniał projektodawca, mają one na celu uporządkowanie zasad budowy oraz zniwelowanie rozbieżności interpretacyjnych w obowiązujących przepisach.
Poniżej omówione zostaną zatem wybrane ze zmian, które weszły w życie w sierpniu br.:
- Odległość od granicy działki (§ 12 RWT)
Przede wszystkim przyjęto, że o ile z innych przepisów nie wynika inaczej, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:
- 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
- 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy,
- 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
- 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.
Oczywiście od powyższej zasady istnieją wyjątki. Wśród nich m.in. dopuszczalność usytuowania budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2 i 4 powyżej w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy niej, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) taką możliwość przewiduje.
Doprecyzowano następnie jednak, że każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę. Tłumaczone jest to błędną interpretacją przepisów przez niektóre organy administracji architektoniczno-budowlanej poprzez utożsamianie pojęcia elewacji z pojęciem ściany.
Wobec niejednokrotnie nietypowych kształtów inwestycji dopuszczono również możliwość usytuowania budynku w odległości mniejszej niż wymagane 4 m (lecz nie mniejszej niż 3 m) od granicy działki budowlanej w przypadku, gdy ściana budynku jest usytuowana w sposób inny niż równoległy do tej granicy działki, a odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi wynosi nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.
W razie jakichkolwiek wątpliwości warto zapoznać się z rysunkami stanowiącymi załącznik nr 1a do RWT, a przedstawiającymi sposób określania minimalnej odległości ściany budynku do granicy działki budowlanej.
- Stanowiska postojowe dla osób niepełnosprawnych (§ 20 RWT)
Przed nowelizacją brak było ograniczeń w zakresie liczby stanowisk postojowych dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne. Aktualnie stanowić mogą one nie więcej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych, o której mowa w § 18 ust. 2 RWT, jednak nie mniejszej niż 1.
Ograniczenie to tłumaczone jest celem zapobiegania sytuacji, w której w ramach inwestycji projektowane są wyłącznie takie stanowiska postojowe, a te w świetle obowiązujących przepisów mogą być zbliżone do okien budynków bez żadnych ograniczeń. Wobec tego ewentualna większa liczba stanowisk postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, musi znajdować się w odpowiedniej odległości od okien, tj. zgodnej z treścią § 19 RWT.
- Teren biologicznie czynny (§ 39 RWT)
Wobec zjawiska tzw. „betonozy” przyczyniającej się do problemów z zagospodarowywaniem wód opadowych w znowelizowanym RWT wprowadzono wymóg, zgodnie z którym na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z MPZP. Z kolei na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m2, jeżeli wyższy procent nie wynika z ustaleń MPZP, teren biologicznie czynny winien wynosić co najmniej 20%.
- Powierzchnia lokalu użytkowego i przegroda pomiędzy balkonami (§ 56a i 95a RWT)
W ramach nowelizacji RWT wprowadzono również przepisy odnoszące się do lokali. Uregulowano kontrowersyjną kwestię dotyczącą powierzchni lokalu użytkowego, której dotychczasowy brak wykorzystywany był w celu obejścia wymogu w zakresie minimalnej powierzchni mieszkań.
Wskazano, że (z pewnymi wyjątkami) lokal użytkowy w budynku musi posiadać powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Dopuszczono przy tym wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeżeli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.
Wprowadzono również wymóg stosowania między balkonami sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym (znajdujących się na jednej płycie balkonowej) pełnego oddzielenia pionowego w postaci stałej przegrody o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50% oraz określonych w RWT wymiarach. Rozwiązanie to ma służyć zapewnieniu komfortu i prywatności mieszkańcom.
Omówione zmiany weszły w życie, odpowiednio w dniach 1 sierpnia oraz 15 sierpnia 2024 r. Jednakże stosuje się przepisy dotychczasowe dla zamierzeń budowlanych, wobec których przed dniem wejścia w życie tychże rozporządzeń:
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
- została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
- została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 tej samej ustawy.
Zmiany w przepisach dot. segregowania odpadów budowlanych i rozbiórkowych – nowe obowiązki dla przedsiębiorców
Wraz ze zwiększającą się liczbą przepisów z zakresu tzw. ESG (Environmental, Social, Governance)[7] na poziomie unijnym i międzynarodowym, a także rosnącą świadomością ekologiczną związaną z koniecznością ochrony klimatu, polski ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie nowych rozwiązań, które umożliwią odzysk poszczególnych materiałów w większym niż do tej pory zakresie.
Mowa tu mianowicie o art. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 listopada 2024 r. o zmianie ustawy o odpadach oraz ustawy o zmianie ustawy o odpadach oraz niektórych innych ustaw („Ustawa zmieniająca”), która ustaliła końcowe brzmienie nowego art. 101a do ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach („Ustawa o odpadach”)[8]. Nowe przepisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2025 r.
Jak wynika z uzasadnienia do projektu Ustawy zmieniającej, głównymi czynnikami stanowiącymi impuls dla ustawodawcy we wprowadzeniu ww. zmiany były:
- przewidywania, zgodnie z którymi wejście w życie Ustawy zmieniającej pozytywnie wpłynie na zwiększenie liczby odpadów selektywnie zbieranych i automatycznie zredukuje ilość przypadków pozbywania się odpadów budowlanych i rozbiórkowych w sposób niezgodny z przepisami oraz
- obowiązek dla państw członkowskich UE w zakresie ustanowienia systemów sortowania dla odpadów budowlanych i rozbiórkowych nadany na mocy dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2018/851 z dnia 30 maja 2018 r. zmieniającej dyrektywę 2008/98/WE w sprawie odpadów[9].
Nowe obowiązki dla przedsiębiorców
Zgodnie z brzmieniem nowego art. 101a Ustawy o odpadach:
- wytwórca odpadów budowlanych i rozbiórkowych („Odpady”) jest obowiązany do zapewnienia wysegregowania z wytworzonych przez siebie odpadów budowlanych i rozbiórkowych, których powstaniu nie mógł zapobiec, zgodnie z art. 18 ust. 1 Ustawy o odpadach (ust. 1),
- powyższy obowiązek dotyczy co najmniej: (i) drewna, (ii) metali, (iii) szkła, (iv) tworzyw sztucznych, (v) gipsu oraz (vi) odpadów mineralnych, w tym betonu, cegły, płytek i materiałów ceramicznych oraz kamieni (ust. 1),
- celem obowiązku określonego w ust. 1 jest zapewnienie przydatności materiałów do ponownego użycia, recyklingu lub innego odzysku, chyba że wysegregowanie nie jest technologicznie możliwe lub brak wysegregowania pozwala na przygotowanie do ponownego użycia, recykling lub inny odzysk. (ust. 1),
- osoba fizyczna niebędąca przedsiębiorcą jest wyłączona spod obowiązku określonego w ust. 1 – osobą obowiązaną w przypadku takiego wyłączenia będzie następny posiadacz odpadów, któremu przekazane zostały odpady budowlane i rozbiórkowe (ust. 2),
- obowiązany z ust. 1, a także następny posiadacz z ust. 2, mogą zlecić wykonanie obowiązku segregacji innemu podmiotowi posiadającemu określone pozwolenia/zezwolenia/koncesje określone w art. 27 ust. 2 Ustawy o odpadach w drodze umowy zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności (ust. 3),
- wytwórca odpadów budowlanych i rozbiórkowych, a także następny posiadacz z ust. 2 (po osobie fizycznej niebędącej przedsiębiorcą) ponoszą odpowiedzialność solidarną za wykonanie obowiązku segregacji wraz z podmiotem, któremu zlecili tenże obowiązek (ust. 4),
- posiadacz odpadów wysegregowanych ma obowiązek zapewnienia dalszego zagospodarowania tych odpadów, zgodnie z art. 18 ust. 2-7 Ustawy o odpadach, np. jeżeli dane odpady nie mogły zostać poddane odzyskowi, należy je unieszkodliwić (ust. 5).
Za niewywiązywanie się z nowych obowiązków, zgodnie z wprowadzanym art. 101a, przedsiębiorcy grozić będzie administracyjna kara pieniężna w wysokości nie mniejszej niż 1.000 zł i nie większej niż 1.000.000 zł.
Podsumowując, na przedsiębiorcach będących wytwórcami Odpadów lub będących następnymi posiadaczami Odpadów po osobie fizycznej niebędącej przedsiębiorcą ciążyć będzie obowiązek zapewnienia wysegregowania materiałów wymienionych w art. 101a ust. 1 Ustawy o odpadach. Co więcej, podmioty te nie będą mogły całkowicie zwolnić się z odpowiedzialności przekazując ten obowiązek osobie trzeciej, ponieważ będą odpowiadać solidarnie za jego spełnienie. Należy także pamiętać o tym, że nie tylko wytwórca Odpadów ma obowiązki, ale również ich posiadacz w zakresie zapewnienia ich dalszego zagospodarowania.
Jak się przygotować do nadchodzących zmian?
Opisywane zmiany z pewnością przyniosą nowe obciążenia dla przedsiębiorców, w szczególności tych, którzy do tej pory z własnej inicjatywy nie segregowali Odpadów. Z uwagi na to, że dotychczas nie było takiego obowiązku można zakładać, że problem taki zaistnieje w szerokim zakresie. Powstaje więc pytanie jak się do tego przygotować?
Po pierwsze, z uwagi na bardzo krótki okres vacatio legis należy działać szybko. Dobrym pomysłem może być zaczerpnięcie z doświadczeń zagranicznych lub podmiotów, które do tej pory taką segregację prowadziły.
Po drugie, tak jak w przypadku każdego obowiązku nakładanego przez państwo, warto zadbać o odpowiednią dokumentację swoich działań, jak również działań swoich kontrahentów, a w szczególności podmiotów, którym przekazano spełnienie obowiązku wysegregowania Odpadów. Jest to niezwykle istotne, ponieważ pomimo zlecenia tego osobie trzeciej (koniecznie na piśmie), odpowiedzialność za niespełnienie tego obowiązku będzie również (solidarnie) ponosił podmiot zlecający.
Po trzecie, pomimo tego, że przepis określa pewne minimum, jeśli chodzi o materiały, które muszą zostać poddane segregacji, warto rozważyć poszerzanie tego zakresu. Może to wpłynąć pozytywnie na odbiór przedsiębiorcy na rynku, a także przygotować go na możliwe rozszerzenia zakresu tego przepisu w przyszłości.
Po czwarte, warto zadbać o szczególną staranność w zakresie segregowania odpadów, a także przyjrzeć się działalności podmiotów współpracujących z przedsiębiorcą. Praktyka orzecznicza, czy szerzej – urzędowa, organów administracji w egzekwowaniu opisywanych obowiązków będzie się dopiero kształtować, jednakże już teraz warto wziąć pod uwagę, że w sytuacjach trudnych, które wymagają szczególnej interpretacji, orzeczenia mogą być niekorzystne dla przedsiębiorcy, a samo postępowanie administracyjne będzie zawiłe i wymagające. Procesy due dilligence, a także wewnętrzne audyty powinny zacząć obejmować również tę strefę jako obszar potencjalnych zagrożeń transakcyjnych czy ogólnie pojmowanego zarządzania ryzykiem w przedsiębiorstwie.
[1] https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/#digitization
[2] https://www.gunb.gov.pl/aktualnosc/w-2024-r-wlasciciele-nowych-obiektow-wylacznie-z-cyfrowa-ksiazka#:~:text=Cyfrowa%20ksi%C4%85%C5%BCka%20obowi%C4%85zkowa%20od%201,formie%20do%20ko%C5%84ca%202026%20r.
[3] Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.
[4] https://www.gunb.gov.pl/aktualnosc/w-2024-r-wlasciciele-nowych-obiektow-wylacznie-z-cyfrowa-ksiazka
[5] Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2023 r. poz. 2442).
[6] Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 9 maja 2024 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2024 r. poz. 726).
[7] Aktualnie jest to jeden z ważniejszych ratingów dotyczących oceny przedsiębiorstwa przez społeczeństwo, rynek oraz aktualnych i potencjalnych kontrahentów.
[8] t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1587 z późn. zm.
[9] Dz. U. UE. L. z 2018 r. Nr 150, str. 109.