Ustawa o ochronie praw lokatorów^[1] przez ponad dwie dekady swojego obowiązywania była przedmiotem permanentnej krytyki ze strony środowisk właścicieli mieszkań i uczestników rynku nieruchomości. Ustawodawcy zarzuca się przede wszystkim, że stworzył warunki sprzyjające tzw. wiecznym lokatorom – osobom, które zaprzestały płacenia czynszu lub zajmują lokal bez tytułu prawnego, a de facto nie mogą zostać skutecznie eksmitowane przez wiele lat. Jednocześnie instrumenty alternatywne, w szczególności instytucja najmu okazjonalnego, nie spełniły pokładanych w nich oczekiwań. Można wręcz stwierdzić, że w praktyce najem okazjonalny okazał się przeznaczony dla tej grupy najemców, którzy najczęściej – paradoksalnie – i tak nie sprawiają wynajmującym „problemów”.

W takiej rzeczywistości prawnej w lutym tego roku pojawił się poselski projekt (złożony przez posłów Konfederacji) nowelizacji^[2] przepisów dot. możliwości eksmisji nieuczciwych najemców. Projekt ten zakłada istotne przeformułowanie zasad ochrony lokatorskiej. Projektowane zmiany mają skrócić postępowania eksmisyjne, zawęzić katalog osób bezwzględnie chronionych przed eksmisją oraz wzmocnić pozycję wynajmującego. 

Obecny stan prawny i jego praktyczne deficyty

Obowiązujący reżim prawny chroni lokatorów na kilku poziomach jednocześnie. Po pierwsze, sąd zobowiązany jest w każdej sprawie o opróżnienie lokalu rozważyć przyznanie eksmitowanemu uprawnienia do lokalu socjalnego. Ponieważ gminy – zobowiązane do dostarczenia takiej osobie lokalu – dysponują bardzo ograniczonymi zasobami, wykonanie wyroku eksmisyjnego istotnie odsuwa się w czasie.

Po drugie, ustawa gwarantuje tzw. ochronę zimową^[3] – zakaz wykonywania eksmisji w miesiącach od listopada do marca. Rozwiązanie to jest humanitarnie uzasadnione, lecz w połączeniu z opóźnieniami proceduralnymi skutecznie blokuje właścicielom dochodzenie praw przez nieproporcjonalnie długi czas. 

Efektem powyższych jest sytuacja, w której formalnie zagwarantowano właścicielowi prawo do odzyskania lokalu, lecz w praktyce proces odzyskiwania jest nieproporcjonalnie długi – co łączy się z poważnymi stratami finansowymi dla wynajmującego (najczęściej właściciela nieruchomości).

Najem okazjonalny, który miał być lekiem na patologiczne praktyki nieuczciwych najemców, okazał się rozwiązaniem nieefektywnym. Wielu najemców odmawia podpisania notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, co uniemożliwia właścicielom skorzystanie z uproszczonej ścieżki eksmisyjnej – a nawet jeśli do złożenia takiego oświadczenia dojdzie, istnieją (stosunkowo proste w praktyce) sposoby na „obejście” prawa i zablokowanie lub co najmniej przedłużenie egzekucji. 

Planowane zmiany — najważniejsze propozycje

Posłowie Konfederacji wskazują, iż „celem projektu ustawy jest poprawa ochrony prawa własności do lokalu mieszkalnego, ograniczenie nadużywania praw przez lokatorów oraz ułatwienie wypowiedzenia umowy w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu lub innych opłat, co w konsekwencji doprowadzi do zwiększenia podaży mieszkań na wynajem oraz spadku cen wynajmu”.

Projekt ma na celu nowelizacje kilku aktów prawnych jednocześnie – od ustawy o ochronie praw lokatorów, przez KPC, na kodeksie karnym kończąc. Aktualnie rozważane jest wprowadzenie rozwiązań takich jak: 

• wprowadzenie fikcji doręczeń w stosunkach z lokatorami (ma to w znacznym stopniu ograniczyć nieuczciwym lokatorom stosowanie praktyk utrudniania prowadzenia przeciwko nim postępowań sądowych i egzekucyjnych, polegających np. na nieodbieraniu korespondencji);
• skrócenie okresu zwłoki czynszowej uzasadniającej wypowiedzenie umowy (wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości byłoby możliwe już po jednym pełnym okresie płatności (obecnie zasadniczo po trzech), pod warunkiem wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia miesięcznego terminu na zapłatę);
• ograniczenie katalogu osób, którym przysługuje szczególna ochrona przed wypowiedzeniem najmu;
• rozszerzenie przypadków wyłączenia ochrony zimowej i prawa do lokalu socjalnego;
• możliwość eksmisji do noclegowni lub schroniska;
• dekryminalizacja części zachowań/działań podejmowanych wobec nieuczciwego lokatora przez właściciela nieruchomości (w zakresie zakłócenia miru domowego oraz możliwości „odcięcia” mediów osobom nieuiszczającym opłat eksploatacyjnych).

Potrzeba wyważenia interesów uczestników rynku 

W mojej ocenie projekt zasługuje generalnie na pozytywną ocenę w zakresie, w jakim dąży do przywrócenia realnej skuteczności wyroków sądowych i usunięcia patologicznego zjawiska wieloletnich postępowań i korzystania „z furtek” prawnych przez najemców działających w złej wierze i z pokrzywdzeniem wynajmujących (właścicieli nieruchomości). 

Z perspektywy rynku najmu, sprawny mechanizm eksmisyjny jest warunkiem koniecznym dla ożywienia segmentu najmu długoterminowego. Podobnie zresztą zagwarantowanie sprawnego mechanizmu ochrony prawa własności powinno być postrzegane wręcz jako misja państwa. 

Jednocześnie niektóre z proponowanych zmian wymagają szczególnej debaty i budzą pewne wątpliwości – potencjalnie choćby wyłączenia karne (dot. odcinania mediów, czy wejścia do lokalu) mogą prowadzić do nadużyć (np. wobec osób, których sytuacja prawna jest sporna), dodatkowo eksmisja do noclegowni wydaje się rozwiązaniem pragmatycznym, lecz wymaga faktycznego funkcjonowania gminnych wykazów placówek noclegowych (a z tym w praktyce może być problem).  

Jednocześnie – niezależnie od zmian legislacyjnych – pamiętać należy o tym, że gwarancją prawidłowego zabezpieczenia interesów jest zawsze staranne przeanalizowanie, przygotowanie i wynegocjowanie warunków umownych najmu oraz podejmowanie prawidłowych reakcji w sytuacjach, w których umowa jest nieprawidłowo realizowana. W tym zakresie oczywiście rekomenduję skorzystanie z pomocy profesjonalnego prawnika (radcy prawnego lub adwokata). Nasz Zespół posiada bogate doświadczenie w doradztwie oraz reprezentacji zarówno najemców jak i wynajmujących i jest gotów walczyć o interesy Klienta w sytuacjach nawet bardzo niestandardowych.

^[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm.).

^[2] Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw — Druk nr 2447 

^[3] Art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów